HAI(Housing Affordability Index) 주택구입 부담지수는 중위소득가구가 표준대출을 통해서 중간가격의 주택을 구입할 경우 대출 상환 부담을 나타내는 지수이다. 더 간단히 말하면 보통 수준의 소득 인원이 대출을 하여 집을 구매하였을 경우 대출 상환금의 부담이 어느 정도 인지 나타내주는 지표이다. 현재 대출을 해서 집을 산다고 했을 때 얼마나 부담이 되는지 나타내는 것이라고 보면 된다.
수치가 올라갈 수록 집을 구매했을 때 경제적인 부담이 크다는 것을 의미한다.
해당 지수는 한국주택금융공사에서 주택구입 능력 수준의 변화를 파악하기 위해서 분기별로 공유하고 있다.
이는 각 지역별, 주택 규모별 구분되어 있다.
이를 산출하기 위해서는 중간 주택의 가격, LTV, DTI, 주택담보 대출의 금리의 정보를 활용하여 산출하고, LTV와 DTI가 무엇인지 궁금하다면 블로그의 다른 글에서 세부적으로 설명한 글을 참고한다.
HAI 지수는 내가 관심 있는 지역이 있다면, 그 지역이 지난 상승장일 때 지수가 150이었고, 현재는 하락추세로 80이라고 가정한다면, 일 년 뒤 130으로 지수가 상승해 있다고 하자. 그럼 지난 주택을 구매할 때의 경제적 부담감이 지난 상승장과 비슷해지고 있다는 것이고 이것은 다시 상승장처럼 거래가 활성화되고 매물은 줄고 매매가격을 올라갈 가능성이 있으니 대비해야 한다는 것이다.
HAI 지수는 투자자만 보면 될까? 그렇지 않다. 주택을 구입을 고민하고 있는 무주택자분들도 HAI 지수를 알면 내 집마련 시 정확하게는 아니어도 최소한 비싼 가격에 사는 일은 없을 것이다.
[ HAI 쉽게 알기 ]
1. 산출 방법
산출 식은 (대출상환가능 소득 / 중간가구 월소득) * 100으로 산출한다.
2. 지수의 의미
지수가 100이라면 월 소득의 25%를 부담하는 것을 의미한다. 예를 들어 200이라면 월소득의 50%를 대출 상환에 사용해야 한다는 의미이다.
지수가 높을수록 집을 구매할 때 부담이 크다는 것이고, 지수가 낮을수록 집을 살 때 부담이 적다는 것이다.
3. 주택 구입 부담이 적어지려면?
지수의 크기가 곧 주택 구입의 부담의 크기이다. 지수의 크기가 작아지려면 대출상환 가능 소득이 작아지거나 월 소득이 증가하여야 한다. 이는 쉽게 말해서 대출금을 적게 받아야 한다는 것인데 그럼 주택의 매매 가격이 낮아야 한다는 것을 의미한다. 또는 월소득이 증가해서 대출금은 동일하나 월소득에서 대출 상환금이 차지하는 비중이 낮아지면 된다.
간단히 정리하면, 집이 싸서 싸게 살 수 있거나 또는 나의 소득이 높아져서 집을 부담 없이 사게 될수록 지수도 낮게 표현된다.
4. 2023년 현재의 HAI 지수는?
현재는 2021년 부동산 상승장과 비교하여 집값은 내려가있다 그러니 대출 상황 소득이 낮아져 있을 것이고 월소득은 그대로이니 HAI 지수가 낮아서 주택을 부담 없이 살 수 있어야 하는데 왜 그렇지 않을까? 그것은 집값은 하락은 했지만 지속적으로 금리가 상승되어 대출의 금리를 높아져서 HAI 지수도 그리 많이 낮아지지 않았기 때문이다. 이런 상황에서 금리가 낮아지면 실제로 대출 상환금이 내려가니 주택 구입 부담은 내려가고 집을 살 수 있는 여력이 되니 집을 구매할 수 있는 사람들도 늘어나고 거래량도 늘어날 수 있다는 것이다. 금리가 5월 현재까지 한국의 금리가 동결 상태이나, 전세나 대출의 금리는 조금씩 낮아지고 있는 상황이니 앞으로 금리와 HAI 지수가 어떻게 변화하는지를 지켜볼 필요가 있다.
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