알기 쉬운 아파트 용적율과 건폐율 의미와 재건축 투자의 관계

부동산 사이트에서 단지정보를 보면 아파트의 전세가, 매매가는 알겠는데 용적률? 건폐율? 등 평상시에 잘 사용하지 않는 용어를 본 적이 있을 것이다. 이는 왜 알아야 하고 어떤 의미 인지 살펴보자. 

투자금이 부족하여 구축 아파트를 알아보고 있다면 용적률과 건폐율을 따져서 투자할 단지를 보고 있을 것이다. 재건축을 진행할 때 기존 아파트 단지의 용적률과 건폐율에 따라서 신축 아파트로 분양했을 때의 분양할 수 있는 세대수가 달라지므로 수익률에 차이를 가져온다. 그러므로 건설사의 입장에서는 수익률이 좋은 구축 아파트 단지를 우선순위로 사업을 진행하게 되고 재건축의 이슈가 있는 아파트 단지의 매매가는 급격히 상승되므로 용적률과 건폐율을 알고 구축아파트의 투자를 결정해야 한다.

실거래용으로 아파트를 구매하거나 투자용으로 아파트 매수를 고민 중일 때 같은 값이라면 어떤 것을 사는 것이 더 유리할지 왜 건폐율과 용적률을 따져봐야 하는지 알아보자!

 

건폐율과 용적율의 의미를 알아보자

 

1. 건폐율

땅의 면적대비 건물의 넓이를 의미한다.

이는  네이버 지도 같이 위성지도로 내려다보았을 때 건축물이 토지를 차지하고 있는 비율을 의미한다.

층수와 상관없이 주어진 토지에서 얼마나 옆으로 넓게 건축을 할 수 있는 지를 판단하는 지표이다.

만약 아파트의 건폐율이 높다면 각 아파트 동마다 가깝게 붙어 있다는 것을 의미하고  건폐율이 낮다면 각 동마다 동 간 거리가 넓다고 이해하면 된다.

대부분 아파트의 경우 건폐율은 40~60%로 제한하고 있다. 동 간 거리가 너무 좁으면 비상시나 차량등이 긴급 이동이 필요할 시 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 만약 건폐율의 제한이 없다면 토지의 가격이 비싼 지역에서는 단지 내 제한된 토지 내에서 분양을 많이 내서 이익을 많이 내기 위해서 건설사에서 동 간 거리를 사람이 겨우 지나갈 정도로만 내게 될 수도 있다.

실제로 저렇게 건설하면 답답하여 분양이 인기가 없겠지만 분양에 지장이 없을 범위 내에서 최대한 붙여서 건설하려고 할 것이다.

 

2. 용적률

건폐율이 토지 대비 건축물의 넓이를 나타낸다면 용적률은 건물의 건설 가능한 총층수를 의미한다.

토지넓이 대비 층별 면적을 더한 것이다. 얼마나 건축물을 쌓을 수 있는 것인가 이다.

예를 들면 100평 토지에 10평짜리 5층 건물이라면 용적률은 50%를 의미한다. 

100평 토지에 50평짜리 5층 건물이라면 용적률은 250% 인 것이다.

만약 무제한으로 건물의 높이를 높이면 조망권 및 채광, 통풍, 안전에도 위험이 있을 수 있어서 대부분 아파트는 지역마다 조금씩 다르지만 500%의 한도 내에서 용적률을 제한하고 있다. 

단 주상복합인 경우는 1000%까지 건설돼 있는 곳 도 있다. 이는 상업지역은 1500%까지 용적률의 제한이 크기 때문이다.

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3. 재건축과 건폐율과 용적률의 관계

재건축과 건폐율과 용적률은 어떤 의미를 가질까? 내용이 어렵기 않기 때문에 위에 의미를 알고 계신 분들은 바로 건폐율과 용적률이 낮은 낡은 아파트가 입지가 좋은 곳일수록 사업성이 좋아서 빨리 재건축이 추진되고 재건축으로도 높은 분양가를 기대할 수 있다는 것을 알 수 있을 것이다.

간단히 정리하면 현재 낡은 아파트가 건폐율이 낮아서 동 간 거리가 넓다는 것은 토지대비 건축물이 차지하는 비율이 낮아서 추후에 아파트의 동수를 더 늘려서 지을 수 있다는 것을 의미한다.

또한 용적률도 낮다면 현재 대비 층수를 위로 더 올려서 더 많은 사람들의 분양을 받을 수 있다는 것은 같은 면적대비에서 더 많은 사람이 분양을 받을 수 있다는 것을 의미한다.

그래서 30년 이상 노후된 아파트를 투자용으로 매수를 고민한다면 같은 값이고 입지가 같다면 용적률이 150~180%인 아파트가 이미 용적률이 200%이 넘은 아파트를 매수하는 것보다 추후에 더 재건축 이슈로 매매가가 상승될 확률이 더 높고 실제로 재건축이 추진될 확률도 더 많은 사람들의 투자금이 유입되니 더 유리하다는 것을 의미한다.

그래서 아파트를 매수할 때 건폐율과 용적률이 중요한 것이고 최근 수도권 재건출 관련하여 용적률을 500%까지 상향을 검토하고 있다고 하여 재건축에 대한 기대감도 커졌다.