모기지론과 역모기지론 의미와 차이점(주택담보대출)

주택담보대출로 받아서 주택을 구입하려고 하면 모기지론 또는 모기지대출이라는 말을 들을 수가 있다. 이것은 무엇을 의미하는 것인지 안 그래도 대출에 대해서 잘 모르는데 모르는 단어까지 나오면 더 어렵게 느껴진다. 그럼 모기지론은 무엇인지 그리고 역모기지론은 모기지론의 반대의 미인 거 같긴 한대 대체 무엇인지 궁금하였다. 주택담보대출을 처음 접하는 분들을 위해서 쉽게 설명하였다. 

 

지금처럼 고령화 시대를 살아가면 역모기지론에 대한 수요가 더 늘어날것으로 예상된다. 그럼 역모기지론을 알기 전에 모기지론에 대해서 알아보자
 

모기지론과 역모기지론

 

1. 모기지론(Mortgage Loan)의 의미

은행이 대출을 해줄때 담보물인 주택, 아파트 등에 주택저당채권을 설정하고 이를 담보로 증권을 발행, 유통시켜 대출 자금을 회수하는 것을 말한다. 
선진국에서는 이미 일반화된 장기주택대출제도이다. 우리나라는 2004년 한국주택금융공사에서 첫 도입되었다. 모기지론은 쉽게 말하면 집을 구매를 할 때 구입할 주택을 담보로 장기간, 저금리로 대출을 해주는 제도라고 할 수 있다.
모기지론이 저금리로 대출을 실행해 줄 수 있는 것은 일반 대출은 만기가 될 때까지 자금을 활용할 수 없으나 모기지론대출은 은행이 모기지론 대출로 취득한 정당권을 담보로 증권을 발행하거나 유통하여서 대출 자금을 마련할 수 있고 주택저당증권 구매자 입장에서도 낮은 리스크의 담보인 주택을 바탕으로 생긴 상품이기에 안정적으로 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 
모기지론대출은 대출을 받은 입장에서도 큰돈이 현재는 없지만 장기간 대출로 적은 돈으로 주택을 구입할 수 있는 장점이 있고 은행의 입장에서도 위험이 적은 안정적인 수익을 창출할 수 있기에 모기지론대출을 은행끼리 서로 금리를 낮추어가며 경쟁하며 홍보하는 것이다.

1.1. 대출기간과 대출이자

모기지론으로 주택담보대출을 진행시 대부분 대출한도가 높고 대출기간이 길어지면 대출이자도 올라간다.
반대로 대출한도가 낮고 대출기간도 짧게 설정하면 대출이자가 낮다. 이것을 대출을 할 때 개인의 자금상황과 앞으로의 상환 계획을 세우고 자금 계획을 정확히 세우기 위해서 핸드폰 어플이나 각종 포털사이트에서 '대출이자계산기'를 활용한다.

1.2. 고정금리와 변동금리

자신의 대출 금액과 상환 기간을 선정하였으면 다음은 고정금리로 할지, 변동금리로 할지 선택을 해야 한다.
고정금리는 대출이자를 변동 없이 가져가거나 요즘은 5년 고정 후 변동으로 많이 진행을 한다.
또한 현재처럼 금리가 이미 고금리인 상황이고 앞으로 금리는 내려갈 것이라고 판단된다면 변동금리를 선택하여 일정기간 간 금리가 낮아지는 것을 반영할 수 있도록 대출상환계획을 세울 수도 있다.

1.3. 원리금균등과 원금균등 상환 방식

대출을 상환할 때 상환하는 방식도 선정해야 한다. 원리균금등은 원금과 이자를 합쳐서 매월 동일한 금액을 상환하는 방식이고 원금균등은 매월 동일한 원금과 이에 따른 변화되는 이자를 상환하는 방식이다. 원금균등은 처음에 원금이 많고 상환할수록 줄어들기 때문에 초반에는 원금이 많기 때문에 상환금이 커서 부담이 될 수도 있다. 대부분 매월 월급이 정해져 있기 때문에 자금계획을 세우기 원활하게 하기 위해서 원리금균등 상환을 많이 선택한다. 
위의 고정금리와 변동금리, 원리금균등과 원금균등 상환 방식에 대해서 '대출 시 주의사항'을 다룬 블로그 내의 다른 글을 참고해 보아도 좋다.

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2. 역모기지론의 의미

역모기지론은 말 그대로 모기지론의 반대이다. 모기지론은 내가 주택이 없는 상황에서 주택을 구입을 할 때 구입하는 주택을 담보로 장기간 대출을 실행하는 것이다. 역모기지론은 반대로 내가 소유하고 있는 주택을 담보로 장기간 매월 일정금액을 연금처럼 대출받는 것이다.
이는 주택은 소유하고 있으나 현재는 월별 일정 수입이 이나 재산이 없어서 생활에 어려움을 겪는 은퇴자 또는 노후가 준비되지 않은 사람들이 많이 사용한다. 이미 우리나라도 점점 고령화 사회가 되고 부모의 자식세대가 부모를 모시는 것을 부담스러워하는 추세로 진행되고 있다. 그리하여 점점 역모기지론은 어쩔 수 없이 선택하여 노후생활을 해야 하는 사람들이 늘어날 수 있다. 하지만 유산상속이라는 측면과 매월 대출을 받는 것을 부담스럽게 느끼는 부분이 있어서 많이 사용되고 있지는 않는다. 또한 점점 평균 수명이 늘어나고 있기 때문에 은행에서 수익성이 크지 않아서 크게 홍보하지 않는다.

2.1. 대상 조건

만 60세 이상의 1세대 1 주택자로 한정된다. 배우자가 있다면 배우자도 60세가 넘어야 한다. 대상주택은 당연히 저당권, 전세권, 임대차계약이 설정되지 않은 주택 이어야 한다.

2.2. 주택처분 금액 방식

주택을 처분 시 발생하는 금액이 대출금과 이자보다 많을때는 잔여금액이 상속된다. 반대로 처분 시 발생한 금액이 대출금과 이자보다 적을 경우에는 청구하지 않고 해당 금융사 또는 한국주택금융공사에서 손실로 처리한다.
 
마지막으로 모기지론과 역모기지론에 대하서 알아보았다. 주택담보대출을 진행할 때 가장 중요한 것은 자신의 자금 계획과 앞으로 장기간 실행해야 하는 이자 상환계획을 잘 수립해야 한다. 대출을 실행하기 전에는 사전에 공부도 중요하지만 꼭 대출상담사와 자신의 현재 상황과 향후 계획을 잘 상담하여 선택해야 한다.