부동산 대항력의 의미와 대항력 요건 충족 방법을 알고 임차보증금 지키기

요즘 부동산의 전세 사기 때문에 국토부장관도 전세 관련 법을 완전히 개편할 것이라고 발표를 하고, 관련 피해자의 주거의 안정성을 확보해 주기 위해서 관련 특별법도 공표하였다.

이것으로 주택담보대출 및 전세금 반환대출도 내용이 개정되고 있고 부동산에 많은 변화를 가져오고 있다.

부동산의 선의의 피해자를 줄여하고 의도적이지 않더라도 투자를 하면서 제대로 알고 투자를 하지 않으면 나도 모르는 사이에 전세사기범이 될 수도 있다. 

제대로 알고 투자를 하기 위해서도 투자를 하면서 부동산의 변화를 알기 위해서도 현재의 전세 관련 변화 사항을 잘 지켜보아야 한다. 그리고 항상 투자만 하지는 않는다. 투자자도 부동산 계약을 통해서 피해자가 될 수 있다. 그래서 대항력에 대해서 우리 모두 정확히 알아야 할 필요가 있다.

부동산 전세 계약을 진행할 때 대항력이라는 말을 들어봤을 것이다. 이때 대항력이라는 것은 임차인 즉, 세입자의 권리를 분석하는 것의 주요 판단 기준을 결정하게 한다.

임차인이 대항력을 가지고 있어야 추후에 문제가 있어서 주택이 경매에 넘어가게 되었을 때 낙찰자와 은행 그리고 임차인의 낙찰금을 배분받는 금액과 순위가 결정됩니다.

예를 들어 간단하게 사례를 들면 나의 전세 보증금이 1억이고 주택이 경매 낙찰금이 2억이라고 할 때 나에게 대항력이 없다면 주택의 낙찰금 2억 중에 1억 5천만 원 대출이 있다면 대출을 받은 은행에 1억 5천만 원을 주고 나서 남은 5천만 원만 나에게 돌려주게 된다. 즉 5천만 원의 손해를 보게 된다. 하지만 나에게 대항력이 있었다면 내가 1순위로 전세보증금 1억을 모두 돌려받을 수 있고 은행에 나머지 5천만 원을 갚게 되는 것이다.

 

부동산을 계약을 하게 될 때 대항력이라는 것에 따라서 내가 임차보증금을 모두 받을 수 있는지 후순위로 밀리게 되는지 결정되기에 가장 먼저 우선으로 챙겨야 하는 부분이다.

 

대항력을 갖추기 위한 충족 조건을 알아보자

 

1. 대항력의 의미

임차한 주택이 주인이 변경되거나 보증금을 돌려줄 수 없어서 경매로 넘어가게 되었을 때 소유자가 변경되더라도 임차인이 보증금 반환을 주장할 수 있는 법률상의 권리이다.

주택을 사용하고 보증금 반환청구권의 권리를 가지려면 대항력을 갖추어야 한다.

이것으로 계약한 임대차 기간 동안 거주할 권리와 기간 종료 후 보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리를 의미한다.

 

2. 대항력을 갖추기 위한 요건

대항력을 갖추기 위해서는 아래 요건을 모두 충족해야 한다.

2.1. 임대차 계약을 성립하였다.

2.2. 주택을 인도받아서 실제로 거주하고 있어야 한다.

2.3. 전입신고

여기서 전입신고가 중요하다. 그래서 부동산 계약을 하고 나서는 잔금을 치르고 계약이 완료된 그날 바로 전입신고를 진행한다. 대항력의 발생 시점은 전입신고를 하고 나서 다음날 0시이다.

계약을 하고 나서 다른 변경 사항이 생기기 전에 전입 신고를 해두어야 한다.

 

3. 대항력이 있는 임차인과 대항력이 없는 임차인 비교

3.1. 대항력이 있는 임차인

대항력이 있는 임차인은 주택을 경매에서 낙찰한 낙찰자가 임차인의 계약기간 동안 임차인을 임의로 내보낼 수가 없고 보증금 전액을 반환하지 않았다면 낙찰자가 남은 보증금을 반환해줘야 하는 의무가 있다.

3.2. 대항력이 없는 임차인

대항력이 없다면 주택을 경매에서 낙찰한 낙찰자가 대항력이 없기 때문에 법적절차를 통해서 임차인을 내보낼 수 있고 보증금도 반환해줘야 할 의무가 없기에 보증금도 반환해 주지 않는다.

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4. 대항력 유지 조건

4.1. 주택의 거주 또는 점유하고 있어야 한다.

4.2. 전입신고

대항력을 시행하려고 할 때 해당 주택에 거주하고 있지 않거나 전입신고를 다른 곳으로 이전하였을 경우 대항력의 권한은 효력이 없어진다. 아무리 처음에 전입신고를 잘하고 거주를 하고 있었다고 하더라도 계약만료 전에 다른 곳으로 이사를 간다면 대항력 효력은 없어진다. 이점을 꼭 주의해야 한다.

 

5. 대항력 관련 주의사항 (실전 꿀팁)

5.1. 계약을 진행한 건물의 실제 동수호와 문서상의 표기가 일치하지 않으면 대항력이 성립되지 않는다.

실제 거주할 때 현관문에 표기된 동호수가 건축물 관리대장과 일치해야만 한다.

5.2. 전입신고 시 주소와 건물명, 동호수가 정확히 기재돼있는지 확인한다.