부동산 주요 지표 요약 브리핑(2023년 05월-전국)

부동산 투자를 시작하면서 부동산 시장의 흐름을 알기 위해서 부동산이 언제 오르고 내릴지는 모르지만 현재가 어디쯤에 있고 어떤 방향으로 흘러가고 있는지를 유추하기 위한 주요 지표를 모니터링하고 있다. 이것을 블로그에 정리하면서 나도 모니터링하고 같이 공유하면 좋을 거라고 생각되었다.
오히려 그래프나 트렌드 등이 한눈에 보기 편하고 이해하기에 직관적이고 정량적이어서 좋을 거라고 생각하였으나 주변사람들이나 내가 다른 사람의 블로그를 통해서 잘 모르는 정보를 확인할 때에 이것은 오히려 뭔가 있어 보이거나 전문적인 느낌을 줄 수는 있으나 실제로 내가 정보를 받아들이기에는 머릿속으로 가공을 해야 하고 그 그래프와 트렌트의 의미를 모두 알고 있어야 한다는 것을 느끼고는 나도 간단하고 이해하기 쉽게 글로만 표현해보기로 하였다.
각 지표를 관련 사이트에서 캡쳐해서 모으면 나도 편하지만 나름의 생각을 간단히 정리하여 투자 일기 또는 간단한 지표 분석 정도로 보면 좋을 것 같다.
해당 지표는 여기 저기 흩어져있고 따로 검색을 해야 하는 번거로움이 있기 때문에 매월 또는 분기에 한번 정도 대표지역을 정해서 정리하고 공유할 예정이다. 
모든 사람이 느끼거나 예측하는 것이 다른 것처럼 비교하는 지역과 기간에 따라서 매우 주관적일 수 있다.
현재의 지표의 상황을 나타낸 것이고 참고용으로 확인하면 된다.
 

부동산 주요지표 요약 브리핑

2023년 5월 부동산 지표 전체 현황 : 나쁨

 
[표현 기준]
매우 좋음 / 좋음 / 보통 / 나쁨 / 매우 나쁨

 

1. 거래량 추이 : 매우 나쁨

- 아직 거래량이 많이 적은 수준이다. 서울 및 수도권 기준으로 2~3배는 더 되어야 정상적인 평균 거래량이 될 수 있다.
 

2. 매매 시세 : 나쁨

- 아직 매매시세 하락율이 적어지고는 있지만 아직 좋아진 단계는 아니다. 
 

3. 전세 시세 : 나쁨

- 전세 시세도 회복은 되고 있으나 좋은 상황은 아니다. 이전달과 비교해서 회복했는 것이 현재 상황이 좋다는 것은 아니다. 좋아지고 있는 것이지 현재가 좋은 것은 아니다.
 

4. 매도 심리와 매수 심리 : 매우 나쁨

- 지역마다 다르지만 서울과 수도권 중심으로 대부분 비슷하게 움직이고 있다. 집을 사려는 사람은 거의 없다.
이것은 실제로 주변의 지인들을 보면 알 수 있듯이 지금 집을 구매하려는 심리는 0 수준에 가깝다.
매도 심리는 이제 급매가 사라진 것처럼 매도 심리는 무조건 팔고 싶어 하는 것이 100이라면 현재는 80~90 정도 수준으로 급매만 소진 되었다고 보면 될 거 같다.

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5. 공급량 : 좋음

- 공급량이 적은것이 좋은 것인지, 공급량이 많은 게 좋은 것인지는 사람마다 판단 기준이 다르겠지만 일단 여기 블로그는 투자에 관심이 많은 분들을 위한 블로그이므로 공급량이 적다는 것이 공급이 적은 것이고 수요는 동일하다고 보면 공급이 적고 수요가 많은 것이 투자에 좋은 시기 이므로 공급향이 적을수록 좋은 것이라고 표현하도록 하겠다.
현재의 공급량 보다 3년 치 미래를 데이터로 보았을 때 올해 부동산 경기가 좋지 않은 관계로 공급량이 적다.
전북, 전남을 제외하고 대부분의 전국이 다 공급량이 급속히 적어진다고 보면 된다.
 

6. 미분양 : 나쁨

- 미분양이 아직은 급속도로 늘어나고 있는 추세이다. 절대적인 수치도 2010년 이후 최대 수치라고 보면 된다.
악성 미분양까지 세부적으로 보지 않아도 미분양이 늘어나는 추세이고 이제 막 소진되는 구간에 들어가고 있는지는 좀 더 지켜봐야 할거 같다.
 

7. 코스피 : 나쁨

- 주식과 관련되 코스피는 누구나 잘 알고 있고 자신만의 기준이 있기에 좋고 나쁨의 차이가 있을 것이라고 생각된다. 또한 주식이 부동산과 무슨 상관이지 하시는 분들도 있겠지만 현금 유동성을 유추해 볼 수 있고 부동산보다 한 발 더 빠른 경제 선행지수이기에 부동산을 투자하더라고 주의 깊게 보고 있다.
현재는 2500 수준이고, 나는 일단 2800 이하는 나쁨이라고 표현하도록 하고 2700~2800이 보통  그 이상을 좋음으로 생각하고 있다.
현재 금리가 지속적으로 동결의 영향으로 조금씩 상승하는 추세이고 계속 조금씩 상승될 것으로 예상하고 있다.
 

8. HAI :  매우 나쁨

- 주택구입시 부담 지수를 나타낸 지표로 70을 보통 기준으로 그 이상은 나쁨 70 이하는 좋음으로 기준을 생각하고 있다. 지역마다 다르지만 현재 전국이 81.4로 전국적으로 아직 주택을 구입하기에 부담스러운 수치라고 보면 된다.
참고로 현재 서울은 198.6이다. 이 정도면 월소득의 50%를 주택 상환금으로 사용하는 수준의 부담이라고 보면 된다.
현재는 서울 기준 내가 월급이 300만 원이라면 150만 원이 주택담보대출을 상환해야 하는 느낌인 것이다.
HAI에 대한 자세한 설명이 필요하면 내 블로그에 HAI에 대해서 쉽게 설명한 글을 참고하면 좋다.