역전세 의미와 발생 사유 그리고 역전세 발생 시 해결 방안 정리

요즘 역전세 또는 역전세 대란이라는 말이 언론 매체에서 많이 등장하기 때문에 모르시는 분은 없을 겁니다. 

그래도 역전세라고 하면 전세의 반대말이라는 뜻으로 전세 세입자에게 집주인이 전세 만기 또는 세입자가 중간에 집을 옮긴 하여도 하였을 때 전세 보증금을 돌려주는 것이 어려운 상황을 가리켜 사용합니다. 

대부분 현재 세입자가 나갈 때 다음 세입자를 들이면서 다음 세입자의 전세금으로 현재 세입자의 보증금을 반환하여 주는 방식으로 돌아가게 됩니다.

단지와 지역마다 다르겠지만 보통 전세금은 매매가의 60% 이하로 시세가 형성됩니다. 그러나 공급이 적어서 전세가가 높게 올랐는데 매매가는 아직 오르지 않거나 또는 전세세가가 높아져 매매가가 올랐을 때 이때 높은 전세가에 들어온 세입자를 계약기간 만료 후 보증금을 돌려줄 시기에 매매가 전세가보다 낮아지거나 공급물량 등으로 전세가가 떨어졌을 때 다른 세입자가 전세를 들어오면서 그 전세금으로 이전 세입자의 전세금을 돌려주어야 합니다.

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전세금이 낮아져서 그 차이 금액만큼 집주인이 보유한 현금으로 돌려주어야하나 집주인의 현금이 부족하여 전세보증금을 정상적으로 돌려주기 어려운 상황이 발생하면 이것이 역전세입니다. 그럼 이런 역전세의 발생 사유와 해결 방안을 알아보자.

 

역전세 리스크

1. 역전세 사유

1.1. 공급 물량

- 역전세의 대부분은 공급 물량입니다. 주변의 공급 물량에 따라서 공급이 많으나 받아주는 수요가 없다면 급한 물건끼리 전세가를 낮추며 경쟁을 시작하게 되면 전세가가 많이 떨어지게 됩니다.

이때 단지와 지역마다 다르겠지만 분양한 아파트의 입주가 시작되었을 때 해당 세대수의 10%~15%가 전세로 나오게 됩니다. 이때 만약 1000세대 아파트라면 한 번에 100~150개의 전세 매물이 쏟아집니다. 이제 입주장에서 주변의 아파트들이 전세가가 낮아지면서 역전세가 발생하게 됩니다

 

1.2. 주변 관련 지역의 공급 물량

- 해당 지역의 공급뿐만 아니라 주변의 입주장이 발생하면 이동수요가 연관되어있던 지역은 같이 전세가가 영향을 받게 됩니다. 이때 해당 지역이 지방이라서 수요가 받쳐주지 못한다면 영향력은 더 커집니다. 

예를 들어 나의 직장이 오산과 화성의 중간에 있는데 오산에서 내가 전세를 살고 있는데 만기가 다가왔다.

이때 화성에 새 아파트가 입주를 하였는데 전세 매물이 쌓이면서 현재 내가 살고 있는 구축 아파트 보다 새 아파트의 전세가가 더 낮게 나오는 것을 확인하였다면 어디로 가겠는가?

이렇게 지역의 전세가가 영향을 주게 된다. 아래는 호갱노노의 인구 이동 데이터인데 오산은 수원이나 주변에서 오는 인구도 있지만 빨간 화살표로 화성으로 이동하는 인구도 많이 볼 수 있다. 이런 지역이 서로 영향을 주는 지역이다.

전입과 전출인구수로 지역별 영향도를 추정 할수 있다 [호갱노노-순인구이동]

 

1.3. 단기간의 금리 상승

요즘과 같은 상황으로 이전에 임대차 3 법으로 인한 전세가의 급상승에 이어 단기간의 금리 상승으로 인한 대출이자의 압박으로 전세에서 월세로 수요가 이동하며 전세가가 급격이 낮아지는 경우이다. 여러 가기 경제 상황이 복합적으로 엮여있지만 세입자의 입장에서 간단히 정리하면 금리가 단순히 높아져서 이다 엄밀히 말하면 단기간의 급격한 금리 상승이다.

 

2. 역전세 해결 대책(집주인)

각 세입자와 집주인의 개인 상황에 따라서 여러 가지 조율과 대책 방안이 있겠지만 크게는 두 가지가 있다.

전세보증금은 돌려주어야 하는 돈이기에 다른 방도는 없다. 

 

2.1. 대출

- 현재는 전세반환 대출이 가능하여 이를 이용하여 세입자에게 전세금을 돌려준다.

규제 지역의 대출규제 완화 및 다주택자 전세반환대출 허용으로 본인 소유한 지역에 맞고 자신이 소유한 주택수를 고려하여 대출 상담을 받아서 진행하면 문제없이 반환 가능하다. 하지만 전세 반환금이 커서 대출금으로도 부족하다면 부족금액에 대해서 어떻게 마련할지의 추가 대책이 필요하다.

(보유 주택 지역에 따라 LTV 및 DSR, 주택의 시세에 따라 대출 가능 금액이 다르므로 꼭 개별 대출 확인 필요)

 

2.2. 역월세

- 대출로도 전세보증금이 부족하거나 또는 대출이 불가능한 경우, 아니면 대출을 하여 보증금을 돌려준 경우

다음 세입자가 대출이 껴있으면 잘 구해지지 않으므로 대출을 하지 않고 해결해고 싶은 경우 세입자와 조율이 되신다면 가능한 방법입니다. 세입자가 현재 원하는 전세금과 집주인이 유지해야 하는 전세금의 차이만큼 또는 차이금액 보다 좀 더 크게 하여 이자 상환 비용을 집주인이 월세처럼 세입자에게 지입해 주는 방법입니다. 

하지만 이는 세입자가 승인해줘야 할 의무도 없고 거절하면 할 수가 없다.

 

역전세를 예상하고 역전세를 감안하여 투자금을 계산하여 투자할 수도 있고 또는 예상치 못한 역전세를 대비해서 항상 현금을 발생시킬 수 있는 대출 또는 다른 대안책을 염두에 두어야 한다. 항상 투자는 성공할 수 없고 신체의 바이오 리듬처럼 올라가면 내려가고 내려가서 힘이 쌓이면 다시 올라가고를 반복하기 때문에 대안책을 마련해 두어야 투자심리를 지키면서 투자 기준에 맞는 투자를 유지해 나갈 수 있다.