부동산이 언제 오를지 알려드립니다

결론부터 바로 말한다면, 부동산이 정확히 언제 오를지 알 수 있다고 하는 정보는 거르면 된다. 
부동산이 언제 오를지 알 수 있다면 다른 사람들에게 알려줄 이유도 필요도 없다.
또한 언제 오르는지 알 수 있다면 각 지역마다 모두 동일한 순간에 오르는 것이 아니기에 
오르는 시점과 지역별 단지마다 이것은 각 지역별 단지에 사는 사람들마다 오른다고 하는 시점에 느끼는 체감은 다 다르다는 것이다. 누구는 오르고 있다고 했을 때 맞다고 느낄 수 있지만 다른 사람은 아닌데???라고 느낄 수 있다는 것이다. 그래서 부동산의 상승 시점을 정확히 예상할 수 있다는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 그리고 지금은 맞힐 수가 있다고 하더라도 계속 경제와 사람들의 매수 심리는 매일매일 또는 어떤 뉴스에 의해서도 매시간 변할 수 있다. 화성의 남사 반도체 단지 이슈가 있을 때도 기존의 비선호 단지가 며칠 만에 몇 천씩 상승한 것만 봐도 알 수 있다.
 

부동산 상승을 알려준다면 양을탈을쓴 늑대일수 있다.

 
그러나 우리는 정확하게 맞출 수는 없어도 조금 빠르거나 조금 느리게 상승 시점을 알 수 있는 방법이 있다.
지금의 부동산 하락장이 발생한 원인을 알면 이 원인이 해소되는 시점을 예상해 볼 수 있다.
현재의 상승장이었을때의 원인을 분석하고 이 원인이 해소되거나 정책적으로 규제가 완화가 되는 시점을 알고 정확하게는 알 수 없지만 매일, 매주, 매월, 매년 해당 지표들의 변화를 지켜보면서 상승시점이 아닌 내가 투자를 하기에 가장 좋은 시점을 파악해 보는 것이다. 상승 사이클에 조금 늦게 올라타더라도 아니면 조금 빨리 올라타서 기다리게 되더라도 그리고 올라타서 조금 빨리 내려오게 되더라도 또는 조금 더 늦게 내려오게 되더라도 그러면 된다.
항상 장확한 바닥에서 올라타서 정확히 꼭지 정상에서 내려오려고 하면 그건 욕심이고 그 욕심이 오히려 더욱 투자의 매수 시점과 매매 시점을 놓친다. 그래서 주식이 어려운 것이다.

 

우리는 주식을 하는 것이 아니다 매우 천천히 움직이는 부동산을 투자하는 것이기에 투자의 타이밍이 조금 느려도 조금 빨라도 상관없다. 부동산의 상승시기는 정확히 알 수 없어도 상승시기를 분위기를 알려주는 지표들을 알아보자.

  

1. 금리

금리가 현재 부동산에 영향을 많이 미치는 것은 이제 누구나 다 알고 있다. 금리 때문에 대출이 어떻게 되어서 전세가와 매매가가 영향을 줘서 월세가 오르고 어쩌고 하는 다 아는 얘기는 생략하겠다.
그럼 중요한건 언제 금리가 다시 내려가게 될까? 이것은 누구나 내려갈 거라고 예상은 할 수 있지만 언제일지 사실 아무도 알 수가 없다. 그래서 알수 없는 것은 이제 제외하고 알 수 있는 것만 확인하면 된다.
미국의 금리 이상이 상승이 끝나는 시점과 우리나라의 금리가 상승이 끝나고 하락으로 반환하는 시점을 지켜보면 된다. 이게 어렵지 않지만 많은 사람들이 기간이 길어지면서 점점 관심도가 떨어지고 다른 쪽으로 관심이 쏠리면서 놓치게 된다. 나중에는 뉴스에서 금리가 인하되었다고 떠들어대도 관심이 없어서 신경도 쓰지 않을 것이다. 하지만 우리는 그러지않고 계속 모니터링하고 있어야 한다.
나는 그래서 미국금리와 한국 금리를 즐겨찾기에 놓고 인터넷 하기 전에 한 번씩 확인해 본다 이것도 2개월에 한 번씩이기 때문에 매일 볼 필요도 없다. 가끔씩 눌러봐 주면 된다. 며칠 늦었다고 해도 문제없다. 부동산이 며칠 사이에 전국의 모든 지역과 단지가 상승하지 않는다. 조금 느려도 괜찮다.

 

2. 전세가

전세가가 오르면 그 집을 사지는 않아도 살고는 싶은 사람이 많다는 심리이다.
살고 싶은 사람이 많아지면 그중에 사고 싶은 사람도 많아진다. 그래서 매매가도 올라간다.
전세가가 오르면 무조건 매매가가 상승하는 건 아니지만 전세가가 내려가는데 매매가가 오르기는 쉽지 않다.
내가 관심 있는 지역이 또는 내가 관심 있는 단지가 전세가가 오르고 있는지 전세가가 오르고 있다면 매매가는 변동이 어떤지 확인해 본다. 이는 나의 다른 글에서도 상세히 작성한 대로 부동산 어플에 알림을 설정하여 관심 단지의 거래가 생길 때마다 나에게 알림이 와서 내가 수시로 확인할 수 있게 해 두었다.
일하다가 책 보다가 티브이 보다가 한 번씩 알림이 와있으면 확인하면 된다. 그게 끝이다.

 

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3. 공급

공급은 실제로 부동산 어플에 가서 확인해야 한다. 공급도 계획과 달라지는 부분이 있고 타 지역과 영향을 주고받기 때문에 공급은 조금 더 관심을 주어야 한다. 이는 부동산 데이터 사이트에 가서 직접 확인해봐야 한다.
나는 주로 공급량은 아실로 확인을 한다. 가장 직관적이고 지도로 위치까지 알 수 있어서 편하다.
나는 아실보다 더욱 정확한 정보를 더 빠르게 알고 싶다고 하면 해당 지역의 행정사이트를 방문해서 공급량 정보를 확인해 보아도 좋지만 우리는 바쁜 직장인이다. '아실'만 한 달에 한번 정도 확인해 주어도 충분하다. 
공급이 적정 수준보다 많은 곳은 일단 투자지역에서 제외한다. 공급이 이후 상승할 것으로 확실히 공부하여 예상이 되는 곳이라면 문제는 없다. 이때는 역전세도 미리 고려하여 대책을 생각해 둔다.

 
 4.  현금 유동성

복잡한 현금 유동성을 쉽게 알 수 있는 바로미터가 있다. 바로 선행지수의 하나인 주식이 상승하는 것이다.
부동산은 유행지수로 간편하고 사고팔 수 있어서 접근성이 좋고 적은 금액으로도 투자할 수 있는 주식이 먼저 상승을 시작하고 후행으로 부동산이 상승을 한다. 그러므로 우리는 주식이 상승하는 시점을 부동산이 그다음으로 상승의 바통을 전달받을 수 있는 시점이 오고 있다고 예상할 수 있다.

  

5. 매수 심리와 매도 심리 지수 (주택가격 심리지수)

매수 심리와 매도 심리 지수가 사실 위의 모든 것을 포함하여 부동산의 매도자와 매수자의 매도하고 싶은 심리와 매수하고 싶은 심리를 KB부동산에서 조사하여 지수로 표현하여 알기 쉽게 보여준다. 위의 항목뿐 아닌 모든 영향성이 만나서 상승장이면 매도자는 더 오를 거라 생각해서 안 팔고 싶고 매수자는 더 오를까 봐 빨리 사두고 싶은 심리 또는 그와 반대로 하락장이어서 매도자는 더 떨어지기 전에 팔고 싶고 매수자는 더 떨어질까 봐 사고 싶지 않은 심리를 그래프로 알 수 있다.
나는 주로 부동산 사이트 '아실'에서 확인한다.
이 그래프가 중앙으로 모이는 그래프의 모양으로 바뀌어 가는지를 살펴보면 된다.

매수자와 매도자의 심리를 쉽게 알 수 있게 보여준다 (아실)

 
 

6. 미분양

분양과 미분양도 분양이 잘되면 그 지역이 분양이 완료 후 주변 단지를 대장단지부터 매수를 할 확률이 높고 미분양이 라면 그 주변은 전세가 하락 및 매매 거래도 잘 이루어지지 않을 거라는 것을 예상할 수 있다. 분양 시장이 좋아지면 좀 더 빨리 회복이 가능할 수 있다고 예상할 수 있다. 미분양과 분양 경쟁률로 시점을 알 수는 없지만 주택 매매 대기 수요를 파악해 볼 수 있다.   
이 외에도 많은 경제적 지표들이 부동산과 영향에 주고 있다. 그리고 호재는 제외하였다. 이는 미리 알 수 있는 것이 아니라고 판단이 되고 미리 알 수 있다면 그것은 이미 가격에 영향을 주고 있을 것이다. 
만약 내가 호재를 좀 더 미리 알게 되었고 그게 가격에 반영이 안 되었다고 생각되었을 때, 이때가 투자 기회다 싶을 때이다. 이때 눈을 감고 다시 한번 생각을 해야 한다. 이때가 정말 급한 마음에 실수를 하는 것은 아닌지 위에부터 차근차근 이 다시 확인해 본다. 그리고 나와 같은 바쁘고 피곤한 직장인들을 위해서 상승장이 또다시 한번 지나가기 전에 미리 알 수 있는 가장 중요한 지표들을 이해하기 쉽게 정리해 보았다.  

내 가족과 나의 노후를 대비하기 위해 열심히 공부하는 모든 분들을 응원합니다!