주택담보대출 주의사항 및 원금균등과 원리금균등 차이점

요즘은 실제 보유한 돈 많이 아닌 대출이 가능한 것까지도 모두 능력이라고 하지요. 이것은 왜 그럴까요?

자본주의 시스템은 대출이 큰 부분을 차지하고 있습니다. 그 큰 부분에서 내가 활용할 수 있는 범위가 넓어진다면 내가 더 큰 자산을 가질 수 있는 기회도 많아지기 때문입니다. 대출은 많은 금액을 대여하는 것이고 아주 긴 기간 동안 상환 하는 것이므로 신중한 선택이 필수입니다. 주택담보대출을 주담대를 진행할 때의 주의사항 및 상환방식을 원금균등 와 원리금균등 방식 중에 선택을 할 때 고려사항은 어떠한 것이 있는지 알아보자.

대출은 빌릴 때만 중요한 것이 아니고 빌리고 나서 관리가 더욱 중요합니다.

어떤 상황에서도 부자들은 '레버리지'라는 기회를 이용합니다
- 대출의 마법-
레오(김은진)

 

1. 주택담보 대출 후 주의 사항!!! (추가 주택 구입)

나도 잘 모르고 주택담보 대출 이후에 투자에 대해 공부할 때 큰 실수를 할뻔한 적이 있다.

이 부분은 꼭 알고 넘어가길 바란다. 모든 주택담보 대출이 해당되는 것은 아니고 특약 사항에 따라 다를 수 있으나 대부분의 주택담보 대출이 해당 특약이 있다.

- 주택담보 대출을 하여 주택을 구입한 이후 추가 주택을 구입했을 때 기존 주택을 일정 기간 안에 처분해야 한다.

   일정 기간 내에 처분하지 않을 시 대출을 모두 상환해야 한다.

- 주택담보 대출 이후 생활안정 자금 대출을 추가로 진행하였을 때, 이때는 무조건 주택의 추가 구입 시 대출을 모두 상환해야 한다.

대출을 진행하였을 때의 주택의 특별관리 지역등 또는 정책의 시점에 따라서 조금씩 다를 수 있으나, 큰 금액을 갑자기 상환 시 어려움이 있을 수 있으니 해당 추가 주택을 구입하기 전에 해당 내용을 대출 은행에 확인하여 피해가 없도록 해야 한다. 대출의 원금 균등 또는 원리금 균등 상환 방식, 변동 금리와 고정 금리가 어느 한쪽이 무조건 좋다는 것은 없다.

대출을 진행할 때 본인의 상황과 거시적인 경제 상황에 따른 금리의 변화에 맞게 그때그때 대응하는 것이 가장 좋은 것이다. 이렇게 대응을 하기 위해서 간단한 개념은 알고 있는 것이 좋다.

대출은 어려운것이 아닙니다. 내 손안에 대출을 활용해봅시다.

 

2. 매수 심리에 따른 매매, 전세, 월세의 선호도

의식주는 누구나 해결해야 하는 필수 항목이다. 집에서 살기 위해서는 집을 매수하거나 전세로 살거나 월세를 살아야 한다. 주택담보 대출은 말 그대로 매수하려는 집을 담보로 대출을 받고 이자율을 적용하여 일정 기간 동안 갚아나가는 것이다. 이때 대부분 10년~30년 길게는 40년까지 대출 상환 기간을 길게 가져간다.

대출금의 원금균등 또는 원리금 균등으로 상환을 결정하였을 때 매월 갚는 방식이다.

이때 상환하는 금액이 150만 원 정도하고 가정한다면, 동일한 집을 월세로 살았을 때 월세가 100만 원 일 때 매월에 나가는 돈은 월세가 50만 원 저렴하지만 월세는 매월 없어지는 금액이고 전자는 상환 완료 후 본인의 자산으로 바뀌게 된다. 또는 상환을 다하지 않았더라도 집값이 상승하였을 때 상승한 금액에 매매를 하여 대출 금액을 갚을 수 있다. 그래서 대부분의 사람들은 일정한 수입이 보장이 된다면 월세보다는 매매를 선호한다. 하지만 집값이 떨어진다고 생각이 든다면 이때는 전세나 월세를 선호하게 된다.

전세 대출금의 금액과 월세의 금액이 얼마 차이가 나지 않는다면 전세는 다시 돌려받을 금액이고 월세는 사라지는 금액이므로 대부분의 사람들은 월세보다는 전세를 선호한다.

 

2.1. 집값 상승 시 선호도

매매 > 전세 > 월세

- 집값이 상승할 거라고 생각되면 상승금액으로 대출을 갚고도 이익이 생기니 매수를 하려는 심리가 상승한다. 또는 전세로 살다가 집값이 상승되는 것을 알게 되면 추격 매수를 고민하게 된다. 월세를 살고 있어도 집값이 상승되는 것을 알게 되면 월마다 없어지는 금액에 조금 더 보태어 주택담보 대출을 통해서 집을 매수하고 싶어 진다. 이때 집주인은 집의 가격이 올라가니 계속 올라갈 것으로 예상되어 매물을 거두어들인다. 공급은 줄고 사고 싶은 수요는 늘어나니 매수자와 매매자의 심리로 인해서 집값은 더욱 올라가게 된다.

2.2. 집값하락 시 선호도

전세 > 월세 > 매매

- 집값이 하락할 거라고 생각되면 매매하면 손해이니 전세로 살려고 한다. 월세는 대부분 없어지는 돈이라고 생각되니 항상 전세보다 후순위이다. 하지만 요즘 월세의 수요가 많아지고 월세가격이 급상승한 이유는 금리의 급상으로 인해서 전세대출의 이자율도 높기 때문에 전세대출의 이자 상환의 부담보다 작은 수준까지 월세가 상승하였기 때문이다. 월세가 전세보다 인기가 있을 때는 전세의 상환금액이 월세보다 월등히 높을 때이다. 매매자는 집값이 떨어지고 있으니 더 떨어지기 전에 빨리 팔고 싶어 진다. 이때 매물의 수가 늘어난다.

매수자는 집값이 떨어지고 있으니 더 떨어지면 사려고 대기하게 된다. 이때 더 빨리 팔고 싶은 매매자 또는 급한 상황이 있는 매매자는 조금 손해를 보면서 빨리 팔기 위해 가격을 내린다. 이렇게 가격을 떨어지면서 공급은 늘고 매수자는 대기하려고 하니 매수 수요는 줄어서 집값은 떨어지게 된다.

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3. 대출 진행 시 원금균등 상환과 원리금 균등 상환 중 어느 것이 더 좋을까?

3.1. 원금 균등 상환

- 매달 동일한 금액을 납부한다.

- 이자와 상환원금을 합이 항상 동일하다.

- 자금 계획을 세울 시 금액이 일정하여 수월하다.

3.2 원리금 균등 상환

- 매달 동일한 원금을 납부한다, 이 말은 원금과 이자의 합을 매월 다르다.

-납부하게 되는 이자는 점점 줄어들어 매달 상환하는 원금과 이자가 점점 감소한다.

- 납기 초반에 상환금액이 커서 부담스러울 수 있다.

상환하는 방식의 장단점이 명확하여 자신의 상황에 맞게 선택하면 된다. 대부분의 사람들은 원금 균등 상환을 많이 받는다.

 

 4. 대출 금리_변동 금리 및 고정 금리 중 어느 것이 좋을까?

대출 금리는 변동 금리와 고정 금리가 있다. 변동 금리는 금리가 경제 상황에 따른 기준 금리를 따라서 2~3개월 주기로 변동된다. 대부분 고정금리로 지정했을 때 대출받는 당시의 이자율이 조금 더 높다. 현재 고정금리 대출 상품은 지속적인 고정은 없다고 볼 수 있고 대부분 3년 또는 5년 고정 후 다시 변동으로 할지 3년 또는 5년 고정 금리로 할지 선택하는 상품이라고 볼 수 있다. 변동 금리와 고정 금리 둘 중에 어느 것이 좋을까? 이 해답은 시점에 따라서 다르다 개인의 판단이 필요한 부분이다. 왜냐하면, 현재 금리가 계속 오르고 있고 앞으로도 5년 이상 계속 오를게 예상이 된다면 당연히 고정 금리로 진행하는 것이 이득이다. 반대로 현재 금리가 내리고 있고 앞으로 더 내릴 것으로 예상이 된다면 변동금리로 지정하여 지속적으로 낮아지는 금리가 바로바로 적용될 수 있도록 설정하는 것이 좋은 것이다.