주택임대사업자 의미와 혜택과 주의사항(Feat. 역전세, 전세사기 예방)

주택임대사업자는 무주택자 또는 1 주택자분들은 관심이 없어서 잘 모를 수 있다. 주택임대사업자는 말 그대로 주택을 활용하여 임대사업을 하는 것을 뜻한다. 월세 또는 전세를 놓는 것을 임대사업자로 정식 등록하는 것이다. 하지만 이는 다주택자분들만 알아야 하는 것이 아니다. 무주택자도 전세 또는 월세로 거주를 하고 있을 것이고 1 주택자도 자신의 주택에서만 거주하는 것은 아닐 수 있다. 자신의 상황에 따라서 실거주 집을 마련하였는데 갑자기 회사가 이전하여 또는 이직을 하여 거주지를 멀리 옮겨야 한다던지 또는 1 주택을 부모님이나 자녀에게 살게 하고 자신은 월세나 전세를 가게 될 수도 있다. 이럴 때 내가 계약하는 집의 주인이 주택임대사업자인지 아닌지에 따라서 많은 차이가 있다. 집주인이 임대주택사업자인 집을 구하게 된다면 다른 주택보다 저렴한 전세금으로 안정적으로 거주를 할 수도 있고 요즘 문제가 되는 역전세 또는 전세사기에 대해서도 크게 걱정 없이 거주할 수도 있을 것이다. 자세한 것은 아래 내용을 참고하자. 살아가면서 누구나 거주는 하게 된다. 무주택자이든 유주택자이든 결혼을 하지 않은 사람도 결혼을 한 사람도 이혼한 사람도 모두 거주를 한다. 거주를 하는 형태만 다를 뿐이다.

그렇기 때문에 꼭 부동산 투자가 아니더라도 살면서 부동산에 대해서 알고 있으면 거주에 하며 살아갈 때 도움 되는 것이 많다.

 

주택임대사업자에 대해서는 다주택자분들은 더욱 잘 알고 있어야 한다. 부동산 투자를 하면서 가능 수익률에 영향을 많이 미치는 세금에 대해서 절세를 할 수가 있기 때문이다. 그럼 어떤 혜택과 주의사항이 있는지 확인해 보자

 

 

1. 주택임대사업자의 의미

주택임대 사업자는 민간 주택을 공공 주택자가 아닌 사람이 취득하여 임대 사업 영위를 목적으로 등록한 경우를 말한다. 주택임대사업자 등록은 온라인으로 등록 가능하고 렌트홈 사이트에서 인증서 로그인 후 신청이 가능하다. 렌트홈에서 신청 후에 등록증을 발급받고 홈택스에서 면세업 등록증도 발급으면 완료된다. 부가가치세법에 따라서 등록 이후 세금혜택을 받을 수 있다. 

• 취득 타입에 따라 민간 매입 임대주택과 민간 건설 임대주택으로 구분된다(임대의무기간 10년)
• 임대의무 기간에 따라서 장기일반 민간임대주택과 공공지원으로 구분된다.(임대의무기간 10년)

 

2. 주택임대사업자의 혜택

주택임대사업자는 최초 분양 시 소득세 2천만 원 이하 분리세대나 재산세, 취득세 면제나 감면, 장기보유특별공제 등의 세제 혜택을 받을 수 있다. 이는 지원 요건이 충족될 시 해당된다. 주택임대 사업자를 등록하면 취득세를 각 면적에 따라서 절감하여 준다. 종부세 합산 배제는 수도권 6억 이하이면 받을 수 있다. 재산세도 절감해 준다. 아래를 참고하여 세제혜택을 고민해 볼 수 있다. 하지만 주택을 취득한 시기에 따라서 정부 정책과 규제에 따라서 혜택이 달라질 수 있으니 세부 사항은 자신의 주택취득 시기에 따라서 세부적으로 확인이 필요하다. 

• 취득세 감면 : 전용면적 40㎡이하~60㎡까지는 취득세가 면제이다. 잔영면적 60㎡~85㎡는 50% 경감해 준다.
• 재산세 감면 : 전용면적 40㎡이하는 면제,  40㎡이하~60㎡는 75% 경감, 60㎡~85㎡는 50% 경감해 준다. 이때 요건은 수도권 6억 이하 비수도권 3억 이하, 건설의 경우는 9억 이하 주택이다. 
• 양도소득세 감면 :  기준시가 수도권 6억 이하 비수도권 3억 이하는 양도세율 중과배제 대상이다. 

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3. 주택임대사업자의 주의사항

주택임대 사업자 미등록 시 불이익이 발생할 수 있다. 사업 개시일로 부터 주택  취득 후 20일 안으로 등록하지 않으면 초과한 기간만큼 과태료 처분대상이 되어 과태료가 부과된다. 

임대사업자 등록을 하면 의무적으로 10년의 기간 동안 임대를 놓아야 하고 매도를 하면 세제 혜택을 받은 것보다도 손해를 보게 된다. 또한 주택임대사업자는 전세의 경우 갱신 시 전세금의 상승금이 5% 이내에서만 가능하다. 이는 부동산이 상승장이어서 전세가 급상승을 하더라도 전세금을 5% 이상 증액할 수가 없다는 것을 의미한다. 이것은 집주인에게는 전세금을 올리지 못하여 좋지 않겠지만 세입자의 입장에서는 안정적인 전세를 유지할 수 있어서 이익이 될 수 있다. 그렇기 때문에 다주택자가 아니어도 임대사업자의 의미와 내가 거주를 원하는 주택의 집주인이 주택임대사업자인지를 알고 있는 것이 중요하다. 만약 임대사업자를 등록하고 이를 준수하지 않으면 각종 과태료를 지불할 수 있다. 정부의 정책에 따라서 주택임대사업자가 연장되지 않고 말소되기도 한다.

 

 

정리하면 주택임대사업자의 의미와 혜택에 대해서 알아보았다. 주택임대사업자를 등록하여 여러 가지 절세의 혜택을 받을 수가 있지만 10년간의 긴 임대기간을 의무적으로 가져가야 하고 중간에 매도를 하게 되면 오히려 손해를 보게 된다. 또한 전세금의 증액이 5% 이내에서만 가능하여 부동산 상승장에서 불리하게 적용될 수 있다. 하지만 현재와 같은 부동산의 역전세 및 전세사기의 상황에서 전세금을 매년 5%만 상승하여 전세가율이 높지 않아서 오히려 하락장이 왔을 때 역전세에 대해서는 걱정이 없는 것이 장점이 아닌 장점이 될 수도 있다. 또한 주택의 수가 3채가 넘어가게 되었을 때 중과에 대한 세금이 부담이 되므로 주택임대사업자를 등록하여 세제의 혜택을 받는 것과 내가 매도를 계획하는 기간을 고려하여 어떤 것이 이득이 될지 고민할 필요가 있다.