공동명의 의미와 장점과 단점

주택을 구입할 때 부부라면 단독명의로 하는 게 좋은지 부부 공동 명의로 하는 게 좋은지 한 번쯤 고민해 보았을 것이다 또는 앞으로 고민하게 되는 일이 반드시 발생한다. 단독명의 또는 공동명의에 따라서 세금과 대출에 영향을 준다. 하지만 이런 세금과 대출의 영향을 모르시는 분들도 있고 부부끼리 같이 고생하여 마련한 집이니 명복상으로 공동의 집이라는 의미로 공동명의로 하는 분도 있을 것이다. 하지만 이때 내가 실거주집으로 할 것인지 투자용 주택을 구입한 것인지 또는 앞으로 투자용 주택을 추가로 구입할 의사가 있는지에 따라서 공동명의를 할지 개인 명의를 할지 계획적으로 해야 한다.

 

큰 자산인 주택의 명의를 결정하는 중요한 것이므로 한번 결정했을 때 앞으로의 나에게 어떤 변화가 발생하는 것인지 정확히 알고 명의 설정을 해야 한다.

 

공동명의 의미와 장단점을 알아보자

 

1. 공동명의 의미

주택을 구입할 때 개인 명의로 계약과 등기를 진행하는 것이 아닌 부부 공동명의로 진행하는 것이다. 이때 공동명의로 등기를 하게 되면 부부가 공동의 소유권을 갖게 된다. 이것은 일방적으로 다른 명의자의 동의 없이 주택을 혼자서 처분하거나 변경을 할 수가 없다는 것을 의미한다.

 

2. 단독명의와 공동명의에 따른 대출의 영향

1. 은행의 대출이나 담보제공을 할 경우에도 공동명의자의 동의를 받아야 하므로 재산권을 행사할 때 제한이 발생한다. 
2. 주택담보대출을 받게 될 경우 부부한쪽의 신용 또는 소득이 적을 때 대출비율이 단독명의 때보다 낮아질 수 있다.
3. 종부세 세액공제가 배제된다. 단독명의시 60세 이상 세액공제, 5년 이상 보유 공제, 보유 기간에 따른 추가 세액공제 등이 있다.
4. 자금이 필요할 때 내 소유로 되어있는 주택의 지분만큼 담보로 제공하여 대출이 가능하다

3. 공동명의 장점

1. 가장 큰 장점은 주택을 양도할 때 과세표준이 낮아지므로 양도소득세의 부담을 줄일 수 있다. 단독명의의 경우 1인 기본공제만 받게 되지만 공동명의를 하면 각각 동일한 공제를 받을 수 있으므로 양도세를 절감할 수 있다.
2. 공동명의는 종합부동산세를 절세할 수 있다. 기준금액 이상의 주택을 소유한 경우 종합 부동산세를 납후해야 한다. 이때 과세기준이 10억이라고 한다면 단독명의일 경우 공제금액 6억을 제외한 4억에 대한 종부세를 내어야 하지만 공동명의라면 각 6억씩 총 12억 공제를 하기 때문에 종부세를 절감받게 된다.
3. 상속세 및 임대소득세를 절세할수 있다.
4. 주택을 매수했을 때 단독명의로 했다가 추후에 공동명의로 변경할 때는 증여세가 발생할 수 있다. 나중에 공동명의로 변경할 것이 고민된다면 처음부터 공동명의로 하는 것이 유리하다.

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4. 공동명의 단점

1. 증여세 및 취득세에 비용이 추가적으로 발생할 수 있다.
2. 다주택자일 경우 취득세가 중과될 수 있다. 
3. 하나의 주택으로 부부 모두 유주택자가 되므로 추후 무주택자의 취득세 공제 혜택을 받지 못할 수 있다.
4. 공동명의로 한 경우에는 말 그대로 명의가 공동이므로 서류처리 및 일처리 할 때 모든 과정을 공동으로 동일하게 같이 진행해야 되기 때문에 단독으로 할 때 보다 진행 절차 및 서류준비 등이 번거롭다.
5. 배우자가 소득이 없다면 국민연금, 지역의료보험 등이 추가 발생될 수 있다.

 

정리하면 주택을 계약 시 단독명의 또는 공동명의하는 것에 따라서 대출, 증여세, 양도소득세, 계약 절차 등에 장점과 단점이 극명하다. 대부분 실거주로 1채만 소유할 예정이면 공동명의를 많이 하고 다주택자를 계획하거나 이미 다주택자인 분들은 매수와 매도를 효율적으로 할 수 있고 임대사업자등록도 검토할 수 있고, 취득세의 중과 등으로 단독명의를 많이 한다. 하지만 어느 하나가 가장 좋다는 것은 없다. 자신의 대출 현황과 주택수 또는 앞으로 취득하려고 하는 주택수 계획을 짜고 주택수와 시기 때 따라서 공동명의가 유리한지 단독명의가 유리한지 판단하여 진행한다.