올바른 투자를 위한 부동산 갭투자와 레버리지 투자의 의미와 차이점

안녕하세요. 요새 많이 이슈 되는 게 역전세 또는 빌라왕 전세 사기입니다.

이런 역전세와 전세 사기를 발생하게 된 원인으로 갭투자가 원인 중에 하나로 이야기 되고 있습니다.

일단 갭투자라고 하면 대부분의 사람들은 전세와 매매가의 차이금액으로 전세를 끼고 집을 구매했을 때를 갭투자라고 생각합니다. 그리고 갭투자는 집을 살 돈이 없지만 전세를 끼고 싸게 사서 집의 매매가 상승 되었을 때 시세차익을 보려고 투자한 사람이고 이는 투자라는 이름으로 투기를 저지른 좋지 않은 시선으로 바라봅니다. 

우리의 주변 친구가 또는 친척이 아니면 직장 동료가 "나 갭투자 했어"라고 하면 다들 불안하고 안 좋은 시선으로 보게 됩니다. 또한 부동산 투자를 불로소득이라고 하여 아무것도 하지 않고 노동 없이 돈을 버는 것이라고 생각하여 좋지 않게 생각합니다. 갭투자의 정의는 사람마다 다를 수 있습니다. 그러나 여기서 제가 갭투자와 레버리지 투자로 분류하여 설명을 하려는 이유는 일단 갭투자에 대한 인식이 좋지 않다. 이렇게 좋지 않은 인식을 가지고는 투자를 하기가 어렵습니다. 그렇다고 일반적으로 말하는 갭투자가 좋다는 것은 아닙니다. 그래서 다른 개념인 레버리지 투자라고 명칭 하여 구분하고자 합니다.

우리가 최종적으로 하려는 투자는 레버리지 투자입니다.

 

투기하는 사람은 돈만 쫓아갑니다.하지만 투자자는 자산의 가치를 분석 합니다

 

투자자는 가치를 분석하여 자산을 축적하는 사람입니다. 투자자는 미래를 준비하고 계획하는 사람입니다.

이는 부동산뿐만 아니라 주식도 마찬가지이고 모든 투자에 해당됩니다. "직장인 투자자는 나와 가족을 위해서 반드시 이런 투자자가 되어야 합니다."

 

1. 갭(Gap) 투자

직장을 다니면서 부동산 투자를 한다고 하면 좋지 않게 생각하는 사람들도 많이 있습니다. 

일반적인 갭투자라고 하면 부동산 투자 중 전세와 매매가의 차이 이것을 갭이라고 하여 이 갭이 작은 것을 기준으로 하여

투자금이 적게 들어가는 것을 골라서 사고 부동산이 오르면 매매하여 차익만큼 이익으로 전환하는 것을 뜻 합니다. 

이제 투자금이 부족하면 대출을 사용할 수도 있고, 이 대출 상환이자보다 시세 차익이 높다고 판단되면 대출을 하여 살 수도 있고 주택을 매매할 때부터 전세를 끼고 매수할 수도 있고, 매수 이후에 전세를 맞춰서 진행할 수도 있습니다.

이렇게 단순히 전세와 매매가의 갭을 활용하여 투자하는 방식을 갭투자라고 많이들 통칭하고 있습니다.

이것은 갭이 중요하기 때문에 투자금도 적게 들고 수익도 최대로 하려면 갭이 작을수록 좋습니다.

어떤 주택을 사느냐 어떤 분석을 하였는지 나의 투자 시점을 정리하고 매수 시점과 매도 시점을 계획하기보다는

내가 투자하는 시점에 현재 시점에 어디가 갭이 가장 작은 지를 보고 투자를 판단합니다.

그러다 보니 갭투자를 하면 매매가가 떨어지고 전세가가 매매가 보다 높아지는 시점에 전세세입자가 계약을 종료하거나 갱신하지 않을 경우 역전세가 발생하고 전세 사기가 발생하게 됩니다.

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2. 레버리지(Leverage) 투자

투자나 자기 계발에 관심이 있으신 분들은 한 번쯤 레버리지라는 단어를 많이 들어보셨을 겁니다. 이는 지렛대라는 의미로 작은 투자로 큰 수익을 내는 것을 뜻하기도 하고 다른 사람의 능력 또는 물건을 이용하여 자신의 목적을 취하는 것을 의미하기도 합니다. 대출을 그래서 레버리지라고 부르기도 합니다.

부동산은 취득 시 금액이 투자 중에서 투자금이 높은 투자에 속합니다. 그래서 장벽이 높고 천천히 움직이는 성향이 있습니다. 그래서 대출을 내거나 전세를 끼고 매매하여 현재 실제 내가 보유하고 있는 금액보다 더 비싼 주택을 매수하려고 합니다. 이때 갭투자와의 차이점이 발생합니다. 레버리지 투자는 내가 다른 부동산 매물과 비교하여 더 가치가 있고 여러 투자 기준으로 분석하여 투자 매물을 선정하고 투자의 시점에 왔을 때까지 기다리고 투자를 진행하는데 투자금을 최소한으로 하기 위해서 전세를 사용합니다. 이때 갭만 보고 들어가는 것이 아닌 추후에 이 주택은 전세가가 떨어질지 매매가가 떨어질지 역전세가 발생하지 않을지 분석을 하고 역전세가 날 수도 있다면 대비책을 마련하고 무리하지 않는 수준으로 투자합니다.

만약 역전세를 대비할 수 없다면 투자를 하지 않습니다. 하지만 이 또한 사람이 판단하기에 그럼에도 부득이하게 나의 생각과 다르게 역전세가 발생할 수는 있습니다. 그러나 갭만 보고 판단하는 것이 아닌 갭이 더 크지만 더 좋은 가치의 아파트와 갭이 작지만 저 가치의 아파트가 있다면 더 좋은 가치의 아파트를 투자합니다. 이것이 큰 차이점입니다.

대부분의 저 가치 아파트에서 전세가율이 높게 형성돼서 갭이 적게 됩니다.

저 가치 아파트 이기 때문에 사람들이 거주는 해야 돼서 전세는 살고 있지만 매매가가 떨어질 거라고 예상돼서 매수를 하지는 않기 때문에 매매가가 상승하지는 못 합니다. 하지만 거주를 해야 하는 사람들은 있기 때문에 전세는 인플레이션에 반영하여 올라갑니다. 이때 갭이 작아지고 이런 아파트에 갭투자를 하게 되면 하락장시 역전세에 노출되게 됩니다.

레버리지 투자는 이처럼 갭을 보고 투자하는 것이 아닌 나의 투자 기준에 맞는 아파트를 선정하고 이 아파트를 매수할 때

투자수익을 최대화하기 위해서 전세를 레버리지로 활용하는 것입니다.