계약갱신청구권 관련해서 많은 분들이 궁금해하는 계약갱신청구권의 뜻과 갱신청구권을 사용할 수 있는 기간, 계약갱신요구권 행사 이후 중도에 해지 방법, 집주인의 입장에서 계약갱신청구원을 거부할 수 있는 조건 등을 알아보자.
세입자와 임대인 모두 계약갱신청구권이 어떠한 것인지 정확히 알고 있어야 서로 오해 없이 원활한 임대사업 및 전세 거주를 할 수 있다. 부동산에 대해서 잘 모르시는 분들도 이해하기 쉽도록 정리했고 많은 분들이 궁금하여 질문하시는 것을 정리하였다.
[목차]
- 계약갱신청구권의 의미
- 계약갱신청구권 기간
- 계약갱신청구원 요청 가능 기간
- 전월세 상한제
- 임대차 신고제
- 묵시적 갱신 이후 계약갱신요구원 행사가 가능한가?
- 계약갱신청구권을 행사하면 세입자는 무조건 2년 의무 거주 해야하는가?
- 계약갱신청구권의 행사 시 별도의 문서나 방식이 있는가?
- 계약갱신청구권의 행사 후 계약서를 다시 작성해야 하는가?
- 임대인이 갱신계약을 거절할수 있는 조건
- 집주인이 매도를 목적으로 갱신 거절이 가능한가?
- 집주인은 그럼 갱신청구권을 거절 못하여 계약이 연장된 경우 주택을 매도 못하는 것인가?
1. 계약갱신청구권의 의미
기존에는 임대인과 임차인 간의 협의를 통해서 계약기간을 연장해 왔다. 이제는 임차인이 원하면 4년간 안정적으로 거주할 수 있게 하는 제도이다. 임대인이 주택을 다른 사람에게 파는 것은 지금과 동일하게 제약이 없고, 임대인이 직접 거주를 희망하는 경우에만 계약을 갱신을 거절할 수 있다.
- 임대인 : 집주인
- 임차인 : 전세세입자
2. 계약갱신청구권 기간
계약갱신청구원은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약갱신을 청구 할수 있는 권리이다. 해당 계약갱신을 청구하면세입자는 안심 거주 기간이 2년 늘어난다.
3. 계약갱신청구권 요청 가능 기간
계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절을 할 수 없다. 또한 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 이후 정당한 사유 없이 신규 임대인을 계약하는 경우 기존 임대인의 갱신거절로 인해서 발생한 손해를 배상해야 한다.
4. 전월세 상한제
전월세상한제는 계약 갱신시 임대료를 5% 범위 내에서만 올릴 수 있도록 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였다. 하지만 집주인의 관점에서는 만약 부동산 상승장으로 전세가가 오르고 있다면 세입자가 계약 갱신을 요구했을 때 그래도 임대료를 5% 내에서만 올릴 수 있다는 것을 잘 알고 있어야 한다.
5. 임대차 신고제
임대차신고제는 전월세 계약을 했을 때 임대차 계약 정보를 신고하도록 하여 임차인에게 시의성 있는 시세정보를 제공하는 제도이다. 임대차신고제에 따라서 전월세 계약 시 30일 이내에 주택소재지 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 또한 이렇게 신고한 정보를 바탕으로 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 제공한다.
6. 묵시적 갱신 이후 계약갱신요구권 행사 가능한가?
가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신과 다르게 구별된다. 개별이다.
계약이 묵시적으로 갱신되었다면 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
7. 계약갱신청구권을 행사하면 세입자는 무조건 2년을 의무 거주 해야 하는가?
아니다. 임차인은 언제든지 갱신청구권으로 진행한 계약을 해지할 수 있다. 이것은 집주인이 계약을 해지하겠다고 통지받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 이때 임차인은 계약 해지를 통보했더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.
8. 계약갱신청구권의 행사 시 별도의 문서나 방식이 있는가?
계약갱신요구권 행사방식은 특별한 제한은 없다. 구두, 문자, 카카오톡, 메일 등 방법이 모두 가능하다. 하지만 추후에 집주인에게 통보한 날이 언제인지 어떤 정확히 계약갱신을 요청한 것이 맞는지에 따라서 기간 및 임대료 상승에 대해서 확인해야 될 수 있고 근거가 있으면 명확하기 때문에 증거로 남을 수 있는 것으로 통보하는 것이 좋다.
9. 계약갱신요구권을 행사 후 계약서를 다시 작성해야 하는가?
계약서는 필요 없다. 임대차 계약서를 작성하지 않아도 묵시적 갱신과 동일하게 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 이루어진 것으로 보고 주택임대차보호법의 보호를 받을 권리가 있다. 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우에는 이를 명시하기 위해서 증거서류를 작성해 두는 것이 추후에 혼선으로 인한 분쟁의 발생을 예방할 수 있다.
10. 임대인이 갱신계약요구를 거절할 수 있는 조건
- 임차인이 2개월분의 해당하는 금액에 이르도록 연체하였을 때
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 대여하여 수익을 취한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 주택이 노후 또는 훼손, 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비손을 포함하여 실거주 목적으로 하려는 경우
- 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 발생한 경우
- 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 인테리어 공사를 한경우
11. 집주인이 매도를 목적으로 갱신 거절이 가능한가?
집주인이 집을 팔기 위해서 갱신청구권을 거부하기에는 불가능하고 위에 갱신계약요구를 거절할 수 있는 조건 한도 안에서만 가능하다.
12. 집주인은 그럼 갱신청구권을 거절 못하여 계약이 연장된 경우 주택을 매도 못하는 것인가?
집을 매도하는 것과 상관없으므로 아니다. 계약갱신청구권사용과 임대인의 주택 매도는 개별사항으로 갱신청구권 사용을 연장되었어도 주택의 신규 매수인에게 매도하는 것은 전혜 문제가 없다. 기존의 임대인과 임차인의 계약만 신규 매수자에게 승계되어 계약이 이어진다고 보면 된다.
계약갱신청구권에 대해서 2021년부터 시행되었으나 아직 정확히 내용을 모르는 세입자 또는 집주인분들이 계시고 명확히 알지 못하여 서로 알고 있는 내용이 혼선이 발생하여 분쟁이 발생하는 경우도 많이 있습니다. 전세나 월세를 앞으로 구하려고 하거나 또는 전세나 월세로 임대를 하려는 집주인분들 모두 계약갱신청구권에 대해서 정확히 알고 거주 계획 및 임대 계획을 짜고 건강하고 투명한 임대인과 임차인의 관계가 되도록 해야 합니다.