부동산 상승장 이후 하락장 구간이다. 서울 중심지부터 하락을 멈추고 반등을 보이고 있는 상황이다. 개인 판단에 의해서 데드캣바운스이다 또는 더블딥이라고 판단하고 있으나 여전히 서울 및 수도권의 부동산 투자는 전세가율도 낮고 금리도 아직 부담스럽다. 이럴때에 투자자분들은 나름대로 수도권 대비 투자금이 적은 지방 투자 및 분양권 투자를 고민하고 있는 분들도 많아 지고 있다.
지방투자를 고민하고 있다면 정부에서 첨단산업전략단지로 개발 계획을 발표한 7개 지역을 참고해보자.
2023년 7월 20일 정부에서 반도체, 디스플레이, 2차전지 등 3대 국가첨단전략산업 특화단지 7개 지역을 선정하였다.
총 21개 지역에서 신청을 하였고 이중에 단 7개 지역만 특화단지로 지정하였다. 지정된 7개 지역에는 2042년까지 614조원 규모의 투자 계획을 발표 하였다.
반도체 분야는 용인, 평택, 구미가 지정되었고 2차전지 분야는 청주, 포항, 새만금, 울산이 지정되었다. 디스플레이분야는 천안, 아산이 지정되었다. 이중 수도권에 속한 용인시 반도체 특화단지로 선정되었고 집값이 요즘같은 부동산 하락장에서도 연일 상승을 하고 있다. 하지만 아직 다른 지방 지역은 아직까지 상승은 커녕 연일 소폭 하락하고 있다.
국가첨단전략산업 특화단지로 지정되었으나 아직 상승하지 않고 있는 지방 지역은 앞으로 정부에서 614조원을 들여서 일자리창출을 할 계획이라고 밝혔고 그럼 이곳의 현재 인구수 및 인구증감 추이 그리고 주택 공급량을 통해서 투자 순위 여부를 따져보자.
부동산은 금리와 수요와 공급, 일자리, 교통, 학군, 인프라, 환경 등 많은 요소가 있으나 지방 지역 투자와 일자리는 정부에서 적극투자계획을 실행하는 전제하에 인구수의 증감 추이와 향후 공급량 추이를 주요 항목으로 두고 간단히 첨단전략산업산업 특화단지로 선정된 지방지역의 투자 가능 여부를 확인해보자.
[ 첨단전략산업 특화단지 7개 지역 인구증감 및 공급량 추이를 한눈에 정리해보았다. ]
[위에 정리 자료 다운로드 제공]
1. 천안, 아산의 인구수와 공급량
- 천안, 아산의 인구수는 둘다 증가 하고 있다.
- 천안의 공급량은 2024년 적정수요의 2배가 넘고 2025년부터는 적정수요로 안정화 되어 2027년까지 공급량이 적다. 2025년 공급물량이 안정화되는 것을 확인하거나 2024년 공급으로 전세나 매매가가 영향을 받더라도 견딜수 있는 체력으로 투자가 가능하다면 고려할만 하다.
- 아산의 공급량은 2026년까지 적용수요 이상으로 유지되고 2026년에는 적정수요의 2배 수준의 공급으로 3년이상 적정수요 이상의 공급물량으로 물량이 많다. 그래도 투자를 한다면 단지와 주변공급까지 세부적인 확인이 필요하다.
1) 천안시 인구수
2) 천안시 공급량
3) 아산 인구수
4) 아산 공급량
2. 청주의 인구수와 공급량
- 청주의 인구수도 지속적으로 증가하고 있으나 증감율은 감소하고 있다. 그래도 대부분 지방지역이 감소하고 있으나 인구사 증가 추세로 일자리가 늘어난다면 앞으로 인구수 예상은 긍적적이다.
- 청주의 공급량은 올해 이후는 적정수요의 이하로 공급량은 투자하기에 나쁘지 않은 편이다.
1) 인구수
2) 공급량
3. 새만금의 인구수와 공급량
- 새만금은 군산에 속해있고 군산의 인구수는 지속적으로 감소하는 추세이다. 일자리가 들어오더라도 급격히 상승 예상은 어려울 듯 하다. 부동산의 인구는 수요로 직결되고 공급과 수요의 측면에서 수요가 약해진다고 판단된다. 인구의 절대적인 수치도 적은 편이다.
- 군산의 공급량도 2026년까지 3년이상 적정수요 이상으로 확인되고 인구는 감소하고 있으나 공급 물량은 많은 편으로 개인적으로 투자하기에는 적합하지 않다고 판단된다.
1) 인구수
2) 공급량
4. 구미의 인구수와 공급량
- 구미의 인구수는 지속적으로 줄고 있으나 감소하는 추이가 급격히 커지고 있어서 더욱 상황이 좋지 않다.
- 구미의 공급량은 2024년까지 적정수요 2배 이상 많고 2025년까지도 많고 2026년은 추후에 다시 한번 확인해봐야겠다. 공급물량도 투자하기에는 적합한 수준으로 보기에는 어렵다,
1) 인구수
2) 공급량
5. 포항의 인구수와 공급량
- 포항의 인구수는 줄고 있는 추세이다.
- 포항의 입주물량은 2024년에 적정 수요에 3배가 넘는 공급으로 2026년까지 3년이상 공급물량이 적정수요보다 많고 인구도 감소하고 있어서 2025년 하반기 부터 2024년의 공급의 물량이 소화되는 속도를 확인하고 투자 고민을 해봐도 늦지 않다.
1) 인구수
2) 공급량
6. 울산의 인구수와 공급량
- 울산의 인구수는 감소하는 추세이고 감소율도 점점 증가되고 있다.
- 울산의 공급량은 내년부터 줄어드는 추세이고 올해의 공급도 적정수요보다는 많으나 2배 이하의 과공급으로 2025년 부터 인구는 줄어들고 있으나 공급이 얼마나 소화되고 안정화 되는지 확인하여 추후에 공급이 없기 때문에 확인이 필요하고 울산으로 인구수 및 공급량을 확인하였기 때문에 절대적인수치가 많다. 인구가 감소 하고 있더라도 울산의 주요 입지를 기준으로 인구수를 다시 확인해보고 공급량도 주요단지의 공급량인지 외곽의 공급량인지를 확인해보아야겠다.
1) 인구수
2) 공급량
7. 전략산업 특화단지 지방 투자 관점 정리
국가첨단전략산업 특화단지로 지정된 7개의 지역중에서 수도권에 속하는 용인과 팽택을 제외하고 나머지 6개 지역의 인구수와 향후 공급량이 적정 수요인지를 확인해보았다. 지방 지역일수록 공급량의 영향을 많이 받기 때문에 인구수의 증감과 공급량의 체크가 필요하다. 물론 실제 투자에 관심있는 지역을 선정하였다면 시단위별 인구 및 공급 지역을 세부적으로 확인해야한다. 위에 확인된 바와 같이 인구수와 공급량을 기준으로 지방 부동산 투자를 판단한다면 이 중에는 개인적으로 청주가 적합하다고 판단이 된다. 인구수도 증가하고 있고 물론 증감추이가 낮아지고 있지만 일자리가 증가하면 증가될거라고 긍정적으로 예상으로 하고 공급량도 지속적으로 감소하고 있으니 공급과 수요의 측면의 투자에서는 가장 적합한 지방 투자 지역으로 판단된다.
[이전 발행글 참고]
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