법인과 전세 계약시 주의 사항과 대출 한도 차이(feat. 전세반환대출 규제완화 대상 법인은 제외)

전세계약을 할 때 임대인이 개인인 주택도 있고 법인인 주택도 있다. 법인이 임대인일 경우에 어떤 차이점이 있는지 알아보고 대출도 개인명의일 때와 법인명의 일 때 대출 한도에 제한이 다르다. 법인이 임대인인 집에 전세 계약을 해도 될지 알아보자.

전셋집을 알아볼 때 대부분 일반적인 전세의 시세보다 낮은 가격의 전세가 있어서 부동산에 연락을 해보면 가끔 법인명의 주택이라는 것을 들어온 적이 있을 것이다. 또는 앞으로 전세를 구한다면 법인명의의 주택을 만나게 될 수 있다. 임대인이 법인이라면 개인과 달리 주의해야하는 사항이 있다. 이것을 알아보자!

 

[임대인이 법인인 경우 주의사항]

1. 문제 발생시 전세보증금 반환이 어려울 수 있다.

2. 대출 조건 및 대출 한도 낮음

3. 전세보증보험이 불가할수 있다.

4. 2023년 역전세 예방을 위한 전세반환대출 규제완화 대상에서 법인은 제외

 

법인 임대인과 전세계약시 주의사항

1. 전세보증금 반환이 어려울 수 있다.

법인이 임대인인 주택 모두가 그런 것은 아니나 법인인 임대인이 체납한 세금과 4대 보험료, 그리고 직원의 미지급한 임금이 있거나 추후에 발생하게 된다면 나의 전세보증금보다 우선순위로 최우선 변제 임금 채권으로 지정된다. 이것은 간단히 얘기하면, 개인이 파산하거나 법인의 사업이 파산하거나 하면 집을 경매에 넘기게 되고 낙찰된 금액으로 1순위로 경매 집행 비용, 2순위 세금, 3순위가 세입자의 보증금이다.

하지만 임대인이 법인인 경우는 3순위가 세입자의 보증금이 아니고 회사 직원들의 월급과 퇴직금이다. 그렇기 때문에 경매에 넘어가고 위의 금액을 모두 치르고 나면 세입자에게 돌아가는 보증금은 금액이 적거나 아예 없을 수도 있기 때문에 사람들이 대부분 법인 명의의 전세계약은 꺼려하는 것이다.

 

2. 대출 조건 및 대출 한도 낮음

일단 법인의 경우 전세자금대출을 실행해주는 은행이 줄어든다. 대표적으로 카카오대출, 청년버팀목전세자금대출, 케이뱅크 등에서 대출 대상에서 제외된다. 주택금융공사에서는 전세자금 대출이 가능하다.

임대인이 법인인 경우 전세자금대출을 받기위해서는 법인의 사업자등록증 업태 및 종목에 '임대업'이 꼭 표기되어 있어야 한다. 법인이 임대업으로 표기되어 있다면 일단 전세자금대출은 가능한 것이고 법인이 임대인일 경우 전세보증금은 최대 7억 이하 주택에서 전세자금 대출이 가능하다. 지방의 경우는 5억 원 이하 주택만 전세자금 대출이 가능하다.

전세자금대출의 금액은 최대 한도는 2.2억 원까지 가능하고, 임차인의 연봉의 약 3.5배까지만 가능하고 둘 중에 적은 금액으로 실행이 가능하다. 또는 기존 대출이 없는 조건하에 가능하다.

또한 대출을 가능 조건으로 전세금액이 주택 매매가의 70~80% 이하여야 한다. 즉 주택의 전세가율이 80% 이상은 대출이 나오지 않는다.

 

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3. 전세보증보험이 불가할수 있다.

전세보증보험은 세입자가 전세 계약 기간이 만료된 이후에 전세보증금을 반환받지 못한 경우에 보증보험사가 먼저 전세보증금을 지급하고 임대인에게 보험사가 받는 것이다. 하지만 법인이 임대인인 경우는 아래 조건에 해당되어야 보증보험 가입이 가능하다.

• 법인 사업자등록증의 종목이 부동산 임대업이 포함되어 있어야 한다.
• 한국건설협회(건설업), 한국주택협회(분양업), 렌트홈(임대사업자등록)에서 조회되지 않는 법인만 해당

 

4. 2023년 역전세 예방을 위한 전세반환대출 규제완화 대상에서 법인은 제외 

최근 부동산이 하락하면서 전세가도 급격히 하락하였다. 이때문에 정부에서 역전세로 인한 전세보증금을 반환받지 못해서 발생하게 되는 피해자를 최소화하기 위해서 전세보증금 반환을 목적으로 하는 대출에 한해서는 1년간 DSR 제한을 DTI 60%로 규제완화를 적용하여 대출을 허용하게 해 준다.

하지만 전세반환대출 규제완화에 해당되는 대상 사는 개인명의 임대인만 포함된 되었고 법인은 제외가 되었다. 동일하게 역전세가 났고 전세보증금을 반환하기 위한 목적일지라도 임대인이 법인이라면 같은 역전세의 세입자라도 법인인 임대인이 전세보증금반환대출이 어렵게되니 따라서 세입자도 보증금을 반환 받을수 있는 확률이 더 낮다.  

 

 

 

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