무순위 청약 다주택자 신청 가능 및 중도금대출 규제 완화 (Feat. 청약 투자의 기회가 온다)

청약시장의 규제가 완화되면서 이제 무주택자만 청약을 신청하는 것뿐만 아니라 다주택자도 관심 있던 청약에 도전해 볼 수 있다. 무순위 청약은 예전에 무주택자 및 거주지 요건이 있어서 무순위 청약을 신청을 해볼 수도 없었다. 그러나 이제 무순위 청약의 해당지역 거주 요청 및 무주택요건이 폐지되었기 때문에 무주택자가 아닌 유주택자 및 다주택자도 무순위에 청약을 도전해 볼 수 있다. 또한 해당 지역 거주 요건도 폐지되어 다른 지역에 거주하고 있어도 무순위 청약을 할 수 있다. 

 

부동산의 상승장에서 청약은 '선당후고'이라고 하여 "무조건 신청하고 고민은 일단 당첨 후에 고민해 보자"라는 말이 유행할 정도로 청약 시장이 과열돼 있었지만 현재는 미분양을 걱정하는 분위기였다. 그래서 미분양 예방을 위해서 청약 규제가 완화되어 다주택자에게도 기회가 오고 있다. 그럼 무순위 청약과 중도금 대출 규제가 어떻게 변화되었는지 알아보고 투자하자.

 

먼저 청약에 대해 알아보자

[목차]

1. 무주택자 청약 장점
2. 청약의 단점
3. 무순위 청약의 의미와 변화 사항
4. 중도금 대출의 의미와 규제 완화 사항
5. 청약 시장의 투자 기회

청약의 투자기회가 온다

청약의 기본적인 특징과 단점을 알아보고 무순위 청약과 중도금 대출 규제완화를 통해서 청약시장도 투자를 고민해 보자.

 

1. 무주택자라면 청약은 필수(장점)

무주택자이고 내가 살만한 괜찮은 입지에 청약이 나온다면 당연히 청약을 신청하는 게 좋다. 하지만 청약을 하지 않는 것이 좋은 경우도 있다. 아파트는 분양가 이하로는 하락하는 경우는 드문 일이기 때문에 신축 아파트를 청약으로 구입하게 되는 것은 가장 최근에 지어진 아파트를 가장 저렴한 시세에 구입하는 경우가 될 수 있기 때문에 너무 좋은 제도이다. 더군다나 청약 당첨 시 대부분 아파트 가격의 10%의 계약금만 있으면 되고 중도금은 중도금 대출로 진행한다. 남은 잔금을 처리할 때 중도금 대출의 이자도 후불로 지급하니 부담이 더욱 줄어든다. 아파트를 입주하는 2~3년 이후 아파트가 건축이 완료되는 시점까지 잔금을 준비하면 되기 때문에 주택을 구입할 계획이 있으나 현금이 지금은 부족하나 2~3년 안으로 조달이 가능한 경우에 아주 좋은 조건으로 집을 구매할 수 있다. 

 

2. 청약의 단점

청약은 가장 신축의 아파트를 가장 저렴하게 살 수 있다는 아주 좋은 장점이 있다. 하지만 또한 매우 큰 단점이 있다. 그것은 바로 방식이 당첨이라는 것이다. 좋은 입지의 좋은 아파트일수록 경쟁률이 높다. 이것은 내가 당첨될 확률은 점점 줄어든다는 것이다. 또한 내가 살 집 또는 내가 투자할 집을 보고 살 수가 없다. 실체가 없고 모델하우스를 보고 미래에 건축될 아파트를 예상하고 사는 것이다. 드문 일이지만 안 좋은 사례도 있다. 청약으로 아파트를 분양받고 나니 신축인데 아파트 외벽에 금이 가고 철골이 드러난다는지(얼마 되지 않은 실제 서울의 신축 아파트 사례이다.) 또는 신축 아파트인데 비가 많이 왔을 때 주차장에 침수가 일어난다든지(이것도 실제로 강남에서 얼마 전에 실제 있었던 사례이다.) 여러 가지 건축이 완료된 이후 문제가 발생할 수 있다. 또한 청약은 내가 살집을 고를 수가 없다. 층수와 호수를 정할 수가 없고 랜덤으로 뽑히는 것이기 때문에 내가 원하지 않는 아파트를 갖게 될 수도 있다. 

청약의 가장 큰 단점은 바로 시간이다. 내가 청약을 넣을 아파트가 청약 공고를 하고 신청을 받고 결과가 나올 때까지 지켜보면서 기다린다. 하지만 당첨이 되지 않는 다면 다음 청약을 넣을 아파트를 선정하고 신청 기간과 결과를 또 기다린다. 이렇게 몇 번의 청약이 당첨이 되지 않고 지나가면 점수는 조금 높아지지만 꽤 긴 시간이 지날 수도 있다. 그럼 지금까지 집을 사지 않고 기다린 것이 아까워서 집을 신규로 매수할 생각은 하지 않고 계속 청약을 넣게 된다. 이렇게 되면 바로 '청약의 덫'에 빠져서 몇 년째 집을 못 사고 청약이 되기만을 기다리다가 주택담보대출을 통해서라면 벌써 매수했을 아파트도 사지 못하고 부동산 사이클이 지나가게 된다. 

내가 주택을 매수할 현금을 보유하고 있고 주담대를 이용할 대출 상환 능력이 된다면 청약만 고집하지 말고 주택을 매매로 하는 것도 신중히 고민해 보자.

반응형

 

3. 무순위 청약의 의미와 변화 사항

무순위 청약은 1순위와 2순위 청약을 마친 후 미계약 물량에 대해서 청약신청을 받는 절차이다. 무순위 청약에서도 미계약분이 남으면 선착순 분양으로 전환된다. 무순위로 넘어가도 해당 지역 거주 인원 및 무주택자만 신청이 가능했기 때문에 무순위도 미계약이 되는 경우가 있었다. 하지만 이런 제한들이 풀리면서 해당지역거주 인원이 아니어도 무순위 청약 신청이 가능해졌다. 이것은 지방에 거주하고 있는 사람도 서울의 청약에 넣을 수 있는 기회가 주어지는 것이다. 또한 무주택자가 아닌 다주택자까지도 규제가 풀렸기 때문에 지방에 거주하고 있는 다주택자인 투자자들의 투자금도 유입이 될 수 있다. 이렇게 무순위 청약까지 간 물량을 받아서 투자할 사람은 사실은 바로 다주택자들이기 때문이다. 이런 규제가 풀리면서 바로 수혜를 본 단지가 있다. 바로 둔촌주공 올림픽파크 포레온이다. 미분양이 예상된다는 우려가 있었지만 결국 완판 되었다.

 

4. 무순위 청약 시 주의사항

무순위는 잔금까지 남은 기간이 얼마 안 될 수 있어서 잔금에 대한 여력이 없는 투자자는 청약만 믿고 잔금일정이 얼마 남았는지 확인해보지 않고 진행했다가 자금 계획이 틀어질 수 있다.  무순위 청약이 된다면 오히려 공급으로 전세를 못 맞추거나 또는 주변의 많은 공급으로 전세가 경쟁으로 인하여 낮은 전세가로 잔금을 치를 현금이 부족하게 된다면 큰 리스크가 될 수 있다. 무순위 청약을 진행했을 때 추가로 받을 수 있는 대출이 있는지 잔금 납입까지 일정이 얼마나 남아 있는지 내가 그 기간 안에 잔금을 치를 현금이 준비가 되는지를 꼭 체크하여 진행해야 한다.

또한 이렇게 하락시기의 부동산 추이에서 청약시장은 매우 객관적이고 합리적으로 시장이 판단하기 때문에 입지가 조금이라도 애매하거나 주변에 교통이나 인프라가 약하다고 수요자가 판단되는 청약은 이렇게 규제가 완화가 되었어도 미분양이 발생할 수 있기 때문에 옥석 가르기다 된다. 무턱대고 무순위 청약이 생겼다고 무조건 신청을 했다가는 추후 상승장이 왔을 때에도 상승효과를 크게 못 볼 수 있는 단지를 매수하게 될 수도 있다.

 

4. 중도금 대출의 의미와 규제 완화

2023년부터 중도금 대출 제한이 폐지되었다

1. 분양가와 상관없이 전액 중도금이 가능하다. 12억 초과 제한과 인당 5억의 대출액 제한이 있었지만 폐지되었다.
2. 모든 아파트에 중도금 대출이 가능하다. 인당 여러 건의 중도금 대출도 가능하다. 
3. 중도금 대출은 DSR 대상에서 제외된다.

이것은 간단히 알아보면 다주택자도 아파트 가격에 상관없이 여러 아파트에 대해서 중도금 대출이 DSR과 상관없이 가능하다는 것이다. 이것은 바로 청약을 통한 투자가 가능해졌다는 것을 의미한다.

 

 

5. 청약 시정의 투자 기회

무순위 청약 및 중도금 대출 이외에도 부동산 관련 규제가 완화되었다. 우선 전매제한의 완화이다. 실제 전매제한에 대한 규제도 완화되었지만 규제 지역의 비규제 지역으로 전환됨에 따라서 더욱 규제가 완화되었다고 볼 수 있고 대부분의 분양가 상한제가 아닌 아파트는 전매제한이 1년 이내라고 보면 된다. 실거주 의무도 2~5년간 강제적으로 실거주로 지내야 했지만 이제 폐지 예정이다. 주택 청약 당첨 시 1 주택자였다면 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 했다. 그렇지 않으면 청약 당첨은 무효가 되고 당첨 후 자격 조건 미달로 취소로 정해진 기간 동안 청약을 할 수 없게 되었었지만 1 주택자도 기존주택 처분의 규제를 폐지하였다. 이렇게 부동산 관련 규제 및 청약 관련 규제를 완화 또는 폐지하면서 미분양이 발생하여 국내 내수 경제에 문제가 발생하지 않게끔 유주택자 및 다주택자 그리고 투자자까지 어느 정도 유입이 될 수 있게끔 지속적으로 부동산 규제가 완화되고 있다. 이전에는 규제에 막혀서 전혀 행동할 수 없었던 투자 방식도 새롭게 다시 고민해 볼 수 있는 시점이 온 것이다. '절세와 탈세'가 다르고 '투기와 투자'가 다르듯이 지금부터 열심히 투자 공부하고 투자 물건을 모니터링하여 부동산 사이클을 이용할 수 있는 성공적인 투자를 하자.