주택구입부담지수 HAI(주택금융상환부담지수)와 PIR(소득대비주택가격비율) 의미와 차이점 그리고 현재 부동산 현황

부동산 관련 지수가 여러 개가 있다. 이중에 주택구입부담지수(PIR)의 의미를 알아보고 PIR를 통해서 현재 부동산 시장의 수요과 공급에서 수요인 구매자의 주택구입에 대한 심리는 어떤지 그리고 이것을 통한 앞으로 부동산 방향은 어떨지 알아보자.
부동산에 관심이 있다면 부동산 뉴스, 경제뉴스, 부동산 유튜브, 부동산 블로그 등을 접하게 되는데 이때 현재 부동산의 현황과 미래 부동산의 방향을 예측, 분석하여 내용을 전달한다. 이때 자주 사용하는 부동산 지수 중에서 주택의 가격이 적정 수준인지 파악하는 지수의 의미를 알아보자.

주택을 구입할 때 수요자들의 부담이 어느 정도 수준인지를 수치화하여 구매를 하기 좋은 시기인지 또는 구매하기에 경제적으로 부담되어 좋지 않은 시기 인지 알아보는 시주가 있다. 주택구입부담지수_대출(HAI), 주택구입부담지수_연소득(PIR)의 의미와 차이점을 정확하게 알아보고 이를 통한 향후 부동산의 추이를 생각해 보자.

[목차]
1. 주택구입부담지수(PIR) 의미
2. 주택구입부담지수(PIR) 확인 방법
3. 주택구입부담지수(HAI) 의미
4. 주택구입부담지수(HAI) 확인 방법
5. PIR과 HAI의 차이점
6. 현재 PIR과 HAI를 통한 앞으로 부동산 추이

 

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1. 주택구입부담지수(PIR) 의미

Price Income Ratio로 PIR이라고 한다. 정확한 뜻은 소득대비주택가격비율을 말한다. 집의 가격이 집을 구매하려는 사람의 소득대비 부담지수를 말한다. PIR 지수는 높을수록 고평가, 낮을수록 저평가를 의미한다. PIR을 산출하는 산출 식은 아래와 같다.
[PIR 산출 기준]
PIR = 주택가격 / 소득
이를 보면 주택가격은 높지만 소득이 낮으면 PIR은 상승한다. 반대로 주택가격은 낮지만 소득이 높다면 PIR이 낮아진다. 
현재는 주택의 가격은 상승장에 비해서 낮아졌지만 소득도 금리와 물가의 상승으로 낮아졌다고 볼 수 있다. 만약 주택의 가격이 이대로 계속 오르지도 내리지도 않는다고 가정하면 앞으로 현금가 치는 계속하락하여 소득이 조금씩 상승한다면 언젠가는 주택의 가격대비 소득이 인플레이션으로 인해서 PIR이 낮아져서 주택을 구매하기 부담이 적어지는 시점은 반드시 올 것이다. 예를 들면 평균소득이 1억이고 구입하여는 주택이 가격이 10억이라면 PIR은 10이 됩니다. 지금처럼 주택의 가격이 떨어져서 가격이 7억이 되고 평균 소득은 그대로라고 하면 PIR은 7이 됩니다. 이렇게 기존대비 현재가 주택을 구매할 때 부담이 어느 정도 비율인지 상승장일 때는 몇이었고 하락장일 땐 몇이었는지 참고하면 지금 부동산 시장이 상승과 하락의 시작과 끝의 지점을 어디 인지 유추해 볼 수 있다. 

 

2. 주택구입부담지수(PIR) 확인 방법

PIR을 확인하는 방법은 KB부동산과 한국부동산원에서 PIR 데이터를 확인해 보면 된다. 요즘은 한국부동산원보다는 KB부동산원의 자료를 사람들이 더 신뢰 있다고 생각하여 조금 더 많이 애용하고 있다. 

1. KB부동산 사이트 접속
2. KB부동산 데이터 허브 클릭
3. 소득대비주택가격 클릭
4. 조회하고 싶은 항목 체크 및 전체기간, 10년, 5년 선택
5. 현재는 서울, 경기, 인천의 지역만 제공하고 있다.

대부분의 부동산 사이트에서 데이터를 볼 때 주의할점이 있다. 데이터의 기준을 알지 못하면 데이터를 보고 분석하는데 오해가 생길 수 있다. KB부동산원의 데이터의 기준은 주택가격을 가구소득으로 나눈 값이다. 가구소득은 분기단위 해당지역 내 KB국민은행 부동산 담부대출 대출자의 연소득 중윗값이며 주택가격은 분기단위 해당 지역 내 KB국민은행 부동산 담보대출 실행 시 담보평가 가격의 중윗값이다. 

KB부동산데이터허브-PIR조회-화면

이를 보면 서울기준으로 PIR이 가장 높았던 것은 2022년 2분기로 PIR이 14.8이고 현재는 2023년 1분기가 가장 최근 데이터이고 PIR14.5의 수준이다. 이것을 볼때 중요한 것이 있다.

• 서울, 경기, 인천의 PIR이 크게는 우상향을 하고 있는 것이다. 이것으로 소득의 상승 수준보다 부동산의 상승 수준이 더 높다는 것을 알 수 있다
• 지역별로 PIR의 움직임이 같은 시기이나 다르다. 이것으로 지역별로 상승과 하락의 시기는 다르다는 것을 알수 있다.
• 내가 관심 있는 지역의 상승초입의 PIR과 현재의 PIR을 비교하여 지금까지의 상승률을 고려하여 현재의 주택가격을 구매자가 어느 정도로 느끼로 있는지 예상해 볼 수 있다.

위의 그래프를 수치를 트렌드가 아닌 수치적으로 정확히 표로 나타내면 다음과 같다.

PIR-수치표

각 연도별 분기별로 가구소득과 주택의 가격이 있고 그에 따른 PIR를 산출 하였다. 

 

3. 주택구입부담지수(HAI)

주택구입부담지수 관련해서는 이전에도 블로그에서 포스팅하여 자세하게 다뤘었고 이번에은 같은 주택구입부담지수인 PIR과 동일하게 주택구입부담지수를 알기 위한 지수로 같이 사용되고 있으나 의미가 다르기 때문에 HAI와 PIR의 정확한 의미를 모르거나 또는 헷갈려하는 분들을 위해서 다시 한번 간단히 정리를 진행하였다. HAI는 Housing Affordability Index라고 하며 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택을 구입 시 대출 상환부담을 나타내는 지수를 뜻 한다. 더 간단하게 얘기하면 우리나라 평균 소득의 가정에서 주택담보대출을 받아서 일반적인 주택을 구입했을 때 대출이자에 대해서 상환을 할 때 나의 소득대비해서 얼마가 경제적으로 부담을 주는지 알아보는 지수이다. 
[HAI 산출 기준]
HAI = (대출 상환가능 소득 / 중간 가구 소득) * 100
대출상환가능소득 = 원리금상환금액 / 적정 DTI(25%)
이는 중위소득 가국가 표준 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입할때 상환부담을 나타내고 지수가 낮을수록 주택구입부담이 완화되고 지수가 높을수록 주택구입부담이 가중됨을 의미한다.  위의 산출 식으로 계산하면 복잡해 보이나 간단하게 보는 방법이 있다. HAI 지수는 중요한 게 기준이 있다. 100을 기준으로 한다. 현재 관심 있는 지역의 지수가 100보다 크면 주택을 구입하는 게 부담이 크다는 것을 의미하고 100보다 수치가 커질수록 부담이 커지는 것이다. 반대로 100보다 수치가 적으면 주택을 구입하는 게 덜 부담스럽다는 것을 의미하고 이는 집을 사기에 경제적으로 여유 있다는 것을 뜻한다. 

 

4. 주택구입부담지수(HAI) 확인 방법

HAI는 주택금융통계시스템 사이트에서 확인 한다. 

1. 주택금융통계시스템 사이트 검색 및 접속
2. 테마통계
3. 주택금융지수
4. 전체평균, 지역별비교, 주택규모별 등 원하는 메뉴를 가고 조회하고 싶은 항목을 체크하여 데이터 시각화

주택금융통계시스템-HAI

연도별 분기별로 좌측의 값을 보면 100 이하로 되어 항상 주택구입이 부담이 적었던 것으로 오해할 수 있으나 지역별로 들어가서 보면 편차가 크다. 현재 2023년 6월 기준 전국은 81.4이고 서울은 198.6이고 전남은 34.9이다. 그래서 전국으로 하면 100 이하로 낮아지게 되는 것이다. 이처럼 HAI 지수는 전국으로 보았을 때는 크게 의미가 반감될 수 있다. 그래서 지역으로 세부적으로 시기와 지수를 들여다보는 것을 추천한다.

지역별-HAI지수-편차가-크다

 

5. PIR과 HAI의 차이점

PIR과 HAI는 둘다 주택구입부담지수를 나타낸다. 말 그대로 주택을 구입할 때 얼마나 부담이 큰지 또는 얼마나 부담이 적은 지 나타내는 지표이다. 이것은 부동산도 공급과 수요로 이루어지는데 공급은 앞으로 부동산의 공급이 얼마나 계획되어 있는지 미분양의 추이가 어떤지를 보면 유추할 수 있고 수요의 측면은 구매자의 입장에서 수요가 많아질지 적어질지 또는 변동 없이 현재 수준을 유지할지를 알면 공급과 수요를 알 수 있고 이것으로 부동산 시장의 앞으로의 흐름도 알 수 있다. 그렇기 때문에 정확하게는 안 되겠지만 수요자의 구입 심리를 알기 위해서 PIR과 HAI를 활용한다. PIR은 주택을 구입할 때 연소득을 기준으로 구매하고 싶은 주택을 매수하려면 현재의 연소득을 그대로 얼마나 모아야 구입이 가능한지 알아보는 수치이다 그래서 연소득 수준과 현재 집값을 가지고 매수심리를 알아본다. 이것으로 부동산의 매수 심리를 알 수 있으면 좋지만 부동산에서는 주택담보대출이 있다. 그래서 PIR 지수만이 아닌 HAI 지수를 같이 보아야 한다. 실제 집을 구입할 때 연소득만으로 구입하는 사람은 드물다. 대부분 주택담보대출을 받아서 주택을 매수한다. 이때 HAI는 대출을 상환금액이을 소득의 얼마만큼의 부담인지를 나타내주는 수치로 지금처럼 금리가 갑자기 급상승하는 시기에는 대출 상환의 부담이 커지게 된다. 소득도 그대로이고 집값도 그대로이지만 금리가 높아지면 대출이자상환의 부담이 커지고 금리가 낮아지면 대출이자상환의 부담이 적어지는 것이다. 이것이 반영되어 있으므로 PIR과 HAI지수 두 가지를 자신이 관심이 있는 지역을 선정하고 시기별로 알아보아야 한다. 이때 수치적인 데이터는 현재기준만 보면 의미가 없다. 내가 원하는 기준을 잡아야 한다. 지난 상승장을 기준으로 수치를 비교해 보거나 지난 하락장을 기준으로 수치를 비교해 보아서 현재의 수치와 얼마나 다른지 왜 다른지를 알아보기 위해서 지수를 확인하는 것이다.

 

6. 현재 PIR과 HAI를 통한 앞으로 부동산 추이 (개인적 생각)

현재 지역마다 다르니 동일하게 볼수는 없고 서울기준으로 보면 HAI지수는 아직도 198.6으로 100을 기준으로 매우 높다. 2020년 153.4를 기준으로 보면 아직도 높다. 2019년에는 126.6이었다. 아직까지 대출상환부담을 보면 매우 높은 수준이다. PIR을 보면 동일하게 서울기준으로 현재 14.5이다. 2020년 2분기 11.3에 비해도 아직 높고 가장 높았던 기간인 2022년 2분기 14.8을 기준으로 보아도 현재 14.5로 별로 크게 하락하지 않았다. 이렇게 PIR과 HAI지수를 간단하게 과거의 상승초입과 비교를 해보면 아직도 주택을 구입하는데 부담이 큰 지점이다. 현재를 보면 주택의 가격을 하락하다가 현재 조금의 반등이 나오고 있다. 그러나 금리를 조금씩 내려가다가 최근 다시 동결되는 분위기이고 소득은 국내의 경제 상황도 좋은 상황은 아니기에 소득이 빠른 시일이내에 상승될 거라고 예상되지는 않는다. 그렇다면 주택의 가격은 조금 상승하고 금리는 현상태 유지, 소득도 현상태 유지라면 집을 구매하려는 수요자는 아직도 주택을 구입하기에는 경제적은 상황으로 부담이기에 매수 심리는 아직도 많이 위축되어 있다고 볼 수 있고 이것은 위에 언급한 대로 최소한 집값이 더 하락을 하거나 금리가 확실히 내려가는 기조를 보이거나 내수 경제가 활성화되는 시점에 변경점이 발생할 것이고 우리는 현재 상황이 지루하지만 공부하고 모니터링하면서 이때를 잘 지켜보고 있어야 한다. 

 

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