역전세 해소 관련 전세가율, 대출금리, DSR 완화가 앞으로 부동산에 미치는 영향

부동산 관련해서 최근 언론에서 역전세에 대한 관심이 많다. 전세금을 받지 못한 전세사기 피해자들이 많이 발생하였고 이것이 사회적 문제로 커질까 봐 우려가 되었기 때문이다. 역전세가 올해 하반기에 더욱 심해질지 개선이 될지 그리고 이것이 부동산 시장에 변화를 줄 수 있는 여러 가지 중요한 요인 중에 하나이다. 역전세가 발생된 여러 가지 원인이 있지만 가장 크게 직접적으로 영향을 미친것은  전세가율과 대출금리가 있다. 전세가율과 대출금리의 정확한 의미를 알고 서로 어떤 영향을 주는지 알아보자.

역전세 발생에 대출금리와 전세가율이 어떻게 상관관계가 있었는지를 알고 역전세가 앞으로 해소될지 여부를 알게 되면 부동산 시장이 어떻게 변화될지 알 수 있다. 

역전세 걱정이 없어질까

 

1. 무주택자가 앞으로 역전세의 해소여부를 알아야 하는 이유

무주택자는 둘로 나뉜다 집을 살 거지만 아직 사지 않은 사람 그리고 앞으로도 평생 집을 살생각이 없는 사람. 이렇게 크게 두 가지 부류로 나눠진다. 여기서 집을 살 계획은 있지만 아직 사지 않은 무주택자는 앞으로 집값이 상승할 거라고 예상되어야 집을 구매할 것이다. 집값이 떨어질걸 예상하고 사는 경우는 지금 꼭 집을 살 수밖에 없는 상황일 때에만 어쩔 수 없이 구입을 결정하게 된다. 그럼 언제 오는지 알아야 하는 게 주택을 구입할 계획을 세울 텐데 그것은 일단 지금 부동산시장의 가장 큰 이슈인 역전세가 해결이 되어야 한다.
 

2. 유주택자가 앞으로 역전세의 해소여부를 알아야 하는 이유

유주택자의 경우에도 갈아타기를 한다던지 지금 집을 매도해야 하는 경우 또는 추가로 주택을 구입하면 경우에도 역전세가 해결이 되는 게 가시화되고 거래량이 다시 회복되고 전세가가 상승하는 시점을 알면 그 시점에 주택을 구입할지 결정을 하게 될 것이다. 
 

3. 역전세 의미

집주인이 세입자에게 전세가 만료되어 전세보증금을 돌려주어야 할 때 신규로 계약한 세입자의 전세보증금으로 이전 세입자의 전세자금 보증금을 돌려주는 것이 대부분이다. 그러나 이전 세입자와 계약한 전세보증금의 금액보다 신규로 계약한 전세 보증금의 금액이 더 낮아서 이전 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 역전세라고 한다. 전세보증금을 돌려주기 어려운 상황이 되면 주택을 경매에 넘기게 되고 이때 주택을 세입자가 우선순위로 매수 또는 경매에서 팔린 주택의 금액으로 전세보증금 반환을 받게 된다. 이때 세입자는 원치 않는 주택을 소유하게 되거나 이를 선택하지 않을 시 경매가가 낮게 팔리게 되면 전세보증금의 전액을 받기가 어려워진다. 

 

4. 전세가율 의미

전세가율의 의미를 주택매매가격 대비 전세가의 비율을 의미한다. 이를 계산식으로 표현하면 '전세가율 = (전세가/매매가) x100'으로 계산할 수 있다. 쉽게 얘기하면 전세가격이 매매가격에 가까워질수록 전세가율이 높다고 한다.
현재 역전세가 발생하게 된 원인에는 전세가율의 상승이 있다. 이것은 임대차 3 법으로 인하여 전세 물량이 부족하게 되고 수요과 공급의 불균형으로 전세가의 상승이 되었다. 매매가는 상승은 구입여력에 한계가 있으므로 상승의 한계가 있게 되고 전세가는 돌려받을 수 있다는 것과 낮은 전세자금 대출 금리를 활용하여 매매가격에 가까워질 때까지 상승하였고 이것이 전세가율을 높게 만들게 되었다.

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5. 대출 금리와 DSR의 의미

대출 금리는 주택담보대출이나 신용대출, 전세대출 등 대출을 받을 때 상환해야 되는 이자율을 의미한다. 대출금리는 기준금리와 가산금리의 합과 대출받을 때 우대금리를 반영하여 산출된다. 이때 대출을 받을 때 총부채 원리금 상환 비율이라고 하여 대출을 받은 본인의 모든 대출원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 확인하여 갚을 수 있는 만큼의 금액만 대출을 해주는 것이 DSR이다. 이것은 대출을 받을 때 연간 소득이 높을수록 대출이 많이 나오고 현재 자신이 자기고 있는 이전의 대출금이 적을수록 대출이 많이 나온다는 것을 의미한다. 

 

6. 역전세와 전세가율, 금리, DSR 완화의 영향

그럼 이제 역전세와 전세가율 그리고 DSR을 알아보았고 이것을 현재 부동산 시장의 분위기에서 서로 어떤 영향을 주는지 알아보자. 현재 역전세는 지속해서 발생하고 있다. 아직 전세가의 회복이 되지 않았기 때문이다. 전세가가 회복되지 않은 지금의 상황에서도 2년 만기의 전세는 계속 발생하고 있고 전세가율이 높았을 때 갭투자를 했던 주택들은 전세보증금을 반환해 주기 어렵기 때문에 올해 하반기까지 이 상태로라면 역전세는 계속 발생한다고 예상된다. 하지만 지금 주택의 매매가도 조금씩 다시 상승되고 있고 전세가도 같이 상승되는 지역이 점점 발생하고 있다. 이것은 높았던 대출의 금리가 다시 3%대로 떨어지면서 대출에 대한 부담감이 줄어들고 미국의 기준금리와 국내의 금리도 지속 동결이 되면서 금리가 낮아질 것이라는 긍정적인 심리의 영향으로 현재 낮아진 주택의 매매가를 가치가 저평가되어 있다고 생각하는 사람들은 아직 적은 거래량이지만 발생하고 있다. 또한 이렇게 역전세가 지속적으로 발생하게 되면 전세에 대한 수요는 월세로 점점 더 많이 가게 될 것이고 이는 지속적인 전세가의 하락 및 매매가의 하락을 가져오게 된다. 이것이 장기적으로 미분양을 심각하게 만들고 건설사의 어려움이 내수 경기에도 어려움으로 영향을 미칠 수 있기 때문에 정부에서 전세보증금 반환을 목적으로 했을 시에만 일시적으로 DSR 규제를 완화해 주는 것을 거의 확정하였다. 이것은 집주인이 전세보증금에 부족한 금액은 대출로 받아서 세입자에 돌려줄 수 있다는 것을 의미한다. 실제로 현재까지 우리나라는 월세보다는 전세를 더욱 선호하였기에 전세에 대한 금리의 인하와 전세보증금을 문제없이 돌려받을 수 있다는 안정적인 심리가 보편화되면 다시 전세의 수요 증가로 돌아서게 될 것이다. 

7. 앞으로 역전세의 방향 생각해 보기

앞으로 경제의 상황이 어떻게 변화 사항이 또 생길지 모르지면 현재의 기준으로 판단한다고 하면 금리는 동결되거나 낮아지면 대출에 대한 심리도 개선될 것이다. 전세가율은 기본처럼 높아지지 않고 월세로 갔던 수요가 낮아진 금리와 집주인의 DSR 규제 완화로 전세보증금에 대한 우려가 개선되면 다시 전세의 수요는 상승될 것으로 생각된다. 하지만 이전의 전세가의 상승처럼 오르기보다는 아직까지는 주택구매부담지수가 높기 때문에 주택을 구입하려는 수요는 적다. 그럼 매매가의 급격한 상승은 없을 것이고 월세에서 전세로 돌아온 전세의 수요의 증가가 현재까지 낮아진 전세가율이 조금씩 회복을 할 수 있을 것이라 생각해 볼 수 있다. 그다음 스텝에 대한 고민은 전세 수요가 다시 돌아오는 것을 확인하고 미분양 추이까지 좋은지 확인 후에 그때의 시점에서 경제적 상황을 보고 판단해 보아도 늦지 않다. 가장 중요한 것은 역전세로 인한 피해자가 줄어드는 방안으로 DSR 완화가 긍정적인 영향을 주었으면 한다.