분양권과 입주권의 의미 그리고 차이점과 장단점

요즘 분양권에 대한 관심이 높아지고 있다. 지금 이 글을 보고 있는 분도 분양권에 관심이 있어서 보고 있을 것이다. 고금리로 인하여 대출의 부담감으로 시작된 부동산의 하락기를 통과하고 있는 상황이다. 그래서 집값은 하락했다가 최근 살짝 반등을 하고 있고 이것을 다시 부동산의 상승의 시작이라고 주장하는 사람도 나오고 있고 데드캣바운스라고 하여 급격한 하락으로 인한 잠깐의 상승 후 다시 하락을 할 거라는 주장도 나오고 있다. 사실 어떤 것이 맞는지는 미래에만 알 수 있는 것이다. 이렇게 부동산이 불확실성이 커지고 추가 하락이 있을 수 도 있다고 생각되는 부동산 시장에서 임대차 3 법으로 치솟았던 전세가도 급격히 하락하여 역전세 및 전세가율이 50%이라로 떨어져 있다. 전세가율이 낮다는 것은 전세가와 매매가의 갭이 크게 벌어져 있다는 것을 뜻하고 이는 투자금이 많이 필요하다는 것이다. 이렇게 투자금이 많이 필요하나 수익률은 좋을지 정확히 알 수 없는 상황에서 흔히 말하는 갭투자라고 말하는 전세자금 레버리지 투자는 하기 어렵다.

그래서 투자자는 안 좋은 상황에서도 항상 투자할 곳을 찾아보고 고민한다. 이럴 때 적은 투자금으로 투자할 수 있는 투자처를 찾다 보니 분양권 투자에 관심을 가지게 된다. 그리고 투자자가 아닌 무주택자분들도 현재 인건비 및 건물을 지을 때 필요한 원자재들의 가격이 상승하여 분양가가 계속 높아지고 있다는 뉴스를 접한다. 앞으로 주택의 분양가는 더 높아질 것으로 판단하여 입지가 애매한 곳을 제외한 대부분의 주택의 분양가를 가성비 있다고 판단하여 청약 및 분양권에 관심을 갖게 된다. 더군다나 얼마 전 시멘트 가격이 14% 더 인상된다는 뉴스가 보도되었다. 

 

그럼 투자자 및 무주택자까지 관심이 쏠리고 있는 분양권과 입주권에 대해서 알아보자.

 

분양권과 입주권 비교

1. 분양권의 의미

사업계획의 승인을 받아 건설하여 공급하는 주택 또는 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리이다.

토지 및 재개발 주택을 소유하고 있지 않더라도 청약절차를 통해 취득할 수 있으나 청약에 당첨되어야 한다.

또는 프리미엄이 붙은 분양권을 매수할 수 있다.

• 발생시기 : 일반 분양 이후
• 청약통장 : 필수 및 청약통장내 조건에 만족하는 금액 납입
• 가격 : 입주권대비 높은 가격, 분양가 확정
• 초기투자금 : 분양가격의 10~20% 필요

 

2. 입주권의 의미

도시 및 주거환경정비법에 의해 시행되는 재개발, 재건축사업의 사업주체인 조합의 조합원들에게 주어지는 신축 아파트 입주 권리이다. 도시 재개발, 재건축 과정에서 토지를 소유하고 있는 자에게 주어지는 입주 자격이다. 기존 주택의 철거 여부와 관계없이 관리처분인가 시 자격이 확정된다.

• 발생시기 : 관리처분인가 이후
• 청약통장 : 불필요
• 가격 : 분양권 대비 10~15% 저렴
• 초기 투자금 : 권리가액 + 프리미엄

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3. 분양권과 입주권의 차이점

분양권과 입주권의 차이중 하나는 발생하는 시기에 차이가 있다. 재건축 진행 시 아래 시행 순서에 따라서 발생하는 시점을 확인해 보자.

1. 기본계획 수립
2. 안전진단
3. 정비구역지정
4. 기본계획수립
5. 조합설립
6. 사업시행인가
7. 관리처분인가 → 입주권이 발생하게 된다.
8. 착공 및 분양 → 분양권이 발생하게 된다.
9. 입주 및 청산

당첨 또는 분양권 매수를 하게 되면 2~3년 이내에 아파트 건설이 완료되어 입주하게 된다. 이 와달리 입주권은 재개발, 재건축은 입주까지 안전 진단 및 조합설립으로 10년 이상의 시간이 넘게 걸리게 된다. 이때 사업이 지연되거나 또는 중단되는 경우가 발생하여 리스크가 있다. 또한 갑자기 정부 규제나 정책이 변경되어 재개발, 재건축의 권리를 승계받지 못하게 되는 경우도 있다. 

 

 

4. 분양권과 입주권의 장단점 정리

• 분양권의 장점 : 적은 금액으로 투자 가능 분양가의 10% 계약금으로 가능, 2~3년 이내 입주 가능성 확보
• 분양권의 단점 : 조합권에 우선 배정되고 남은 물량에서 임의로 동호수를 배정받는다. 원하지 않는 동호수를 배정받을 리스크가 있다.
• 입주권의 장점 : 분양권대비 10~15% 저렴하다. 원하는 동호수를 지정할 수 있다.
• 입주권의 단점 : 입주권 조합원 권리가액과 추가 분담금 발생으로 높은 투자금 발생 리스크 대비 필요하다. 10년 이상의 기간이 소요될 수 있고 사업의 중단 발생할 리스크 있음

 

분양권과 입주권의 의미와 차이점 그리고 장단점을 알아보았다. 분양권의 경우 기존에선 분양권은 주택 수에 포함이 되지 않았지만 2021.01.01 이후 취득분부터는 주택 수에 산정되어 세금이 산정되는 것도 참고하여야 한다. 분양권과 입주권의 차이를 알고 투자 또는 실거주주택을 준비하여야 한다. 간단히 정리하면 투자금이나 초기 비용이 조금 더 들게 되더라도 리스크가 적은 것을 택한다면 분양권을 선택하게 될 것이고 투자금을 최소화하고 추후 입주할 주택의 동호수를 내가 지정하기를 원한다면 입주권이 유리하지만 10년 이상의 장기간의 시간이 소요되고 사업이 중간에 중단될 리스크도 있기 때문에 현재 본인의 나이가 많다면 시간이 많이 소요되는 입주권이 투자로서는 차분하게 기다릴 수 없어서 성공적인 투자로는 불리할 수 있다.