재개발과 재건축의 의미와 차이점

재개발과 재건축은 많이 들어보았을 것이다. 단어로만 유추해 보아도 다시 개발하는 것과 다시 건축을 한다는 의미를 알 수 있다. 또한 부동산 투자를 할 때 투자금이 충분하지 않은 경우 신축 아파트나 준신축의 아파트를 매수하기에 부담스러운 경우 교통이 좋은 입지의 구축 아파트를 투자하기도 한다. 이때 구축 아파트를 투자하는 이유는 실제 그 아파트 건물에 투자하는 것이 아닌 아파트가 있는 단지의 토지의 가치에 투자를 하는 것이다. 이때 구축 아파트에 재건축 또는 재개발의 호재가 발생하거나 소문만 나도 지금의 구축 아파트가 신축의 아파트가 되었을 미래가치를 생각하여 투자 수요가 들어오게 되어 구축 아파트의 매매가가 급격히 상승하게 된다. 하지만 이렇게 구축 아파트를 투자하기 전에 미리 재개발과 재건축의 의미가 무엇인지 차이점은 무엇인지 알고 있어야 한다.

 

재개발과 재건축 언뜻 비슷한 단어이지만 많은 차이가 있다. 또한 부동산에 대해 관심이 있다면 재개발과 재건축을 차이를 명확히 알아보자.

 

재개발과 재건축의 차이점

 

1. 재개발의 의미

재개발은 지역을 단위로 개발 계획을 세운다. 재개발을 한다고 하면 단순히 오래되고 위험한 건물을 부수고 다시 짓는 것뿐만 아니라 건물을 포함하여 주변의 환경까지 낙후되어 공공사업을 통해서 도시를 새롭게 바꾸는 것을 말한다. 지역 단위로 재탄생시키는 것이라고 보면 된다. 주변 환경으로 바꾸는 것에는 도로부터 상하수도 전기공사까지 모두 포함되므로 재개발의 시작에서 완료까지는 오랜 기간이 걸리게 된다. 

• 대표적인 예시 : 광명 뉴타운 또는 각 지역의 신도시 개발 
• 재개발 단계 : 정비구역지정 / 조합설립인가 / 사업시행인가 / 관리처분계획인가 / 착공, 분양, 입주

 

2. 재건축의 의미

해당 건물 및 단지 단위로 개발 계획을 세운다. 그래서 재개발보다는 비교적 규모가 작다. 낙후된 빌라촌이나 원룸촌 같은 주택을 부수고 재정비하여 아파트로 신축을 올리거나 은마 아파트처럼 오래되어 사람이 거주하기 어려운 아파트를 부수고 용적률과 건폐율을 계산하여 최대의 분양을 낼 수 있도록 다시 탈바꿈하여 신축의 아파트를 짓게 된다. 그리고 대부분 건물 또는 단지 단위로 추진되어 재개발처럼 공공사업을 통해서 진행되지 않고 민간사업으로 진행된다. 

재건축은 대부분 30년 이상된 안전진단을 거친 충분히 노후된 아파트를 대상으로 한다. 

• 대표적인 예시 : 은마아파트 및 둔촌주공(올림픽파크 포레온)
• 재개발의 단계 : 기본계획수립 / 정비계획수립 및 정비구역 지정 / 추진위원회 구성 / 조합설립인가 후 시공자 선정 / 사업시행인가 / 관리처분 인가 / 철거 및 착공 / 준공 및 입주 / 청산 및 지급 조합 해산

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3. 재개발과 재건축의 차이점

• 안전 진단과 보상 : 재개발은 공공사업으로 진행되기 때문에 안전진단의 기준이 낮고 보상이 큰다. 재건축은 민간사업이기 때문에 이익을 염두하여 진행이 되는 것이 당연하다. 그렇기 때문에 안전진단에 대한 기준도 강하고 보상도 재개발보다는 범위가 좁게 설정된다. 
• 초과이익 환수제 : 재건축은 조합원이 1인당 3000만 원 이상의 이익을 보게 되면 최대 절반이 부담금 명목으로 환수될 수 있으나 재개발은 해당사항이 없다. 
• 조합원 구성 : 재개발은 공공사업으로 추진되어 75%이상의 소유자 동의가 있고 반대자도 강제로 조합원에 참여하게 된다. 재건축은 75%의 소유자 동의는 동일하나 원하지 않는 사람은 매도청구권 행사를 하여 매각하고 참여하지 않을 수 있다. 

 

4. 재개발과 재건축의 현재와 미래 

구축 아파트의 투자전에 해당 주택이 재개발에 해당이 되는 것 인지 재건축에 해당되는 것인지를 알고 투자 계획을 세워야 한다. 또한 재개발에 속한다면 주변의 환경이 모두 개선되어 입지의 가치가 올라가서 주택의 가격도 올라가겠지만 오랜 기간의 재개발 기간과 그 긴 기간 동안의 부동산 규제와 정책의 변화가 리스크가 있을 수 있고, 재건축 보다 투기의 수요가 많기 때문에 정책적으로 규제가 많이 생기게 된다. 또한 재개발은 재건축과 달리 주변에 환경이 모두 개선되어 주변에서 신축 아파트들이 많이 생기고 이것은 한 번에 많은 공급을 뜻 한다. 많은 공급물량이 주변에 생기게 된다면 공급물량이 정리되기까지 전세가 및 매매가 영향을 받을 수 있다는 것을 명심하자. 

요즘은 원자재의 가격 상승과 인건비의 상승이 공사비의 상승으로 되고 이것은 분양을 해도 건설사 입장에서는 이익이 적어지는 것이기 때문에 재건축과 재개발에 적극적으로 참여하려는 건설사가 점점 줄어들고 있는 상황이라고 한다. 이것은 일정 기간 지속된다면 앞으로 신축 아파트의 공급 부족과 노후화된 아파트가 많아지고 지금처럼 역전세 및 전세사기로 빌라를 거주지로 꺼려하는 상황에서 부동산이 어떻게 진행될지 유심히 지켜봐야 할 때가 온 것 같다. 

 

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2023.05.18 - [부동산 투자] - 알기 쉬운 아파트 용적율과 건폐율 의미와 재건축 투자의 관계

알기 쉬운 아파트 용적율과 건폐율 의미와 재건축 투자의 관계