인구 감소가 부동산에 미치는 영향 및 부동산 미래 전망(Feat. 정말 집사도 될까)

요즘 인구 감소가 심각하다는 뉴스가 많이 나오고 있다. 실제로 우리나라가 인구의 감소 속도가 급격히 빨라지고 있고 그에 따른 노령화 사회의 속도로 빠르다. 이에 따라서 부동산에서 가장 중요한 것은 공급과 수요인데 수요가 약해져서 부동산이 하락할 것이라는 의견도 많이 있다. 

인구의 감소는 실제로 수요의 감소에 직접적인 영향을 미치므로 부동산의 하락에 영향을 줄 수 있다.

앞으로 인구 감소가 부동산에 미치는 영향을 알아보자.

 

1. 인구 감소로 인한 인프라의 축소

인구 감소로 거주 지역의 인프라가 점차 축소되고 이것은 지방의 인구가 적은 도시 및 일자리가 적은 도시부터 시작된다.

인프라를 간단히 보면 대형 병원, 대형 마트, 백화점, 공원 등 살기에 편한 시설들이다. 하지만 인구 감소로 사용인원이 줄어들면 이것들도 수익을 위해서 존재 하므로 수익이 적어지면 인구가 더 많은 곳이나 쇠퇴해서 문을 닫은 상업 시설이 발생하게 된다. 이에 따라서 인구가 감소할수록 인프라가 축소되어 점점 인구가 많은 쪽에 인프라가 좋은 곳을 선호하고 그곳에서 일자리도 있고 하니 점점 수도권 쪽으로 인구가 이동하게 될 것이다. 이것은 이미 시작되었고 점점 이동하는 속도로 빨라지고 있다. 이런 이유로 지방은 점점 인구가 감소하거나 노령인구와 외국인으로 구성되어지고 있다. 

지방의 부동산은 하락하고 점점 수요는 수도권에 더욱 집중되게 되어 양극화가 가속화 될 것으로 생각된다.

 

인구 소멸 위험 현황(2023년2월)_한국고용정보원 제공

 

2. 집의 평수가 커지고 있다.

이전에는 4인가족은 평균 24평의 아파트가 국민 평형이었다. 하지만 이제는 4인가족의 국민 평형은 모두가 알다시피 32평으로 인식이 바뀌었다. 최근 지어지는 민간 아파트의 분양 평수를 보면 32평 이상으로만 구성 된 아파트도 꽤 많다. 

2인 기준으로 24평 또는 2인과 어린아이 한명이 24평형을 선호하고 아이에게 방을 하나 주게 되는 초등학교 자녀를 둔 부부부터는 32평을 선호한다. 점점 사람들은 쾌적한 공간을 선호하고 코로나를 겪으면서 집안에서의 인테리어와 집안에서의 생활의 쾌적하여 발생하는 만족도에 관심이 많이 생겼고 집안의 생활에 대한 인식이 중요해졌다.

 

이제 집은 잠만 자는 공간이 아닌 재택으로 일도 하고 개인 시간을 가지고 간단한 운동도 할수 있고 밥도 먹고 육아도 하고 개인의 취미도 즐기고 사생활을 가지는 공간이 되었다. 특히 재택근무가 원활해지고 워라밸로 인한 여가 시간이 늘어나면서 집에서 보내는 시간도 증가하였고 이로 인한 집안에서 생활의 쾌적함이 더욱 중요해졌다. 

이미 4인가족이 37평, 39평, 40평형을 선호하는 분위기로 가고 있고 앞으로 집의 평수는 점점 더 커질것으로 예상된다.

인구가 감소하여 세대수는 적어지더라도 국민 평형대는 점점 증가하여 토지대비 건축물의 세대수는 적어지고 이것으로 공급과 수요가 줄어든 인구만큼 공급이 어느 정도 키 맞추기가 될 수 있다.

 

 

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3. 부동산의 수요 기준은 세대수 이다.

인구는 감소하고 있으나 세대수와는 다른 개념이다. 이전에는 다자녀로 한세대에 여러 구성원이 있었지만 지금은 구성원은 적지만 세대수는 동일하게 한가족은 한세대이다. 당연히 자녀가 나이가 들어 독립하면 여러 세대로 분리가 되어 인구의 감소는 세대수의 감소를 가져오는 것은 사실이다. 하지만 1인 가구도 증가하고 있고 이혼율도 증가하고 있다. 월세이든 전세이든 매매이든 살아가기 위해서 집은 필수제로 1개씩 필요하다.

 

4명이서 2집을 사용하든 2명이서 2집을 사용 하든 결과는 2집이다. 인구의 감소와 정확히 비례해서 세대수도 동일한 기울기로 감소하지는 않고 세대수는 인구감소의 추이보다 낮게 감소되고 있다.

 

4. 인구 감소로 인한 부동산의 미래 예상

정리하면 위에서 이야기 한대로 인프라의 축소로 지방에서 수도권으로 인구는 이동하고 지방 소도시부터 쇠퇴하게 될 것이다. 그러므로 수도권의 부동산은 크게 영향이 없을 것이고 사회가 고령화 사회로 가고 때문에 점점 대형병원이 있는 곳이 수요가 증가될 것이다. 수도권의 수요가 줄더라도 수도권의 토지는 한정되어 있고 점점 선호하는 집의 평수가 커지고 있기 때문에 수도권에 공급되는 세대수는 줄어들더라도 점점 큰 평수로 분양을 하게 되면 한정된 토지 내에서 세대수는 줄어들기 때문에 어느 정도 공급과 수요의 차이가 크게 벌어지기보다는 수도권 일대는 공급보다 수요가 더 크게 맞춰지게 된다.

오래된 건축물은 부수고 재개발하고 반복될 것이고 이때 다시 재개발할 때 동일한 토지 면적이지만 분양되는 평수를 늘려서 공급되는 세대수는 적어지게 된다.

 

인구의 감소는 수요의 감소로 부동산에 영향을 미치지만 인프라의 수도권 중심으로 지방도시는 하락하고 수도권은 유지하거나 인프라 축소의 가속화가 된다면 앞으로 수도권의 부동산은 더욱 상승하게 될 수도 있다. 

인구감소의 영향으로 부동산이 하락될 거라고 생각되어 내 집 마련을 못하고 있다면 수도권에 실거주 목적으로 내집 마련하는 것은 지금 집을 매수하려는 나이를 고려했을때 본인이 죽을때까지는 크게 문제는 없을 것으로 매수시점을 잘 확인하여 내집 마련을 하는 것도 나쁘지 않을 것으로 생각된다.