전세권 설정과 전세보증보험의 의미와 차이점(전세 사기 예방 및 대비 어떤게 더 좋을까)

전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많아져서 전세 사기 또는 전세보증금반환을 못해주는 경우에 대비해서 전세로 거주할 때 두 가지 대비책이 있다. 하나는 전세권을 설정하는 것이고 또 하나는 전세보증보험을 가입하는 것이다.

 

전세권 설정과 전세보증보험을 가입하는 것은 동시에 두 가지를 병행할 수 없다. 그렇기 때문에 나의 상황에서 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면 나의 자산을 모두 잃을 수 있기 때문에 전세권 설정과 전세보증보험 둘 중에 하나를 선택해서 준비해야 한다. 전세권 설정과 전세보증보험의 차이와 어떤 것이 나에게 맞는지 알아보자.

 

          [목차]

• 전세권의 의미
• 전세보증보험의 의미
• 전세보증보험 기관별 차이와 가입하는 방법
• 전세권과 전세보증보험의 차이점

 

전세권과 전세보증보험을 비교해보자

 

1. 전세권의 의미

전세권은 설정해두면 전세보증금과 같은 문제가 발생하였을 때 내가 다른 채권자보자 우선순위로 변제를 받을 수 있다. 임대인과 임차인이 계약에서 당사자 간의 합의에 따라서 전세권 설정을 계약 체결하는 것이다.

전세권 설정시에도 비용이 발생하고 해지 시에도 비용이 발생하기 때문에 대부분 동일한 주택에서 장기적으로 전세를 거주할 계획이고 이것을 집주인이 용인할 때 전세권 설정을 하게 된다.

전세권을 설정하기 위해서는 집주인의 동의가 필요하다. 이는 해당 주택의 등기부등본에 전세권 내용이 기재가 되는 것이고 임대인, 즉 집주인의 주민등록 초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증 등이 필요하기 때문에 임차인이 단독적으로 진행하는 것은 불가능하다. 전세권을 설정하게 되면 확정일자, 전입신고를 한 것과 같은 효력이 발생하지만 전세권 설정은 이사나 전입신고를 하기 전에 바로 전세권을 설정할 수 있고 신청한 당일 바로 효력이 발생하게 된다.

전세권 설정을 위한 비용으로 수수료는 요청한 임차인이 부담을 하고 지방교육세, 등록수수료, 법무사 수수료등 평균 법무사 수수료만 하여도 20~30만 원을 한다. 전세권 설정은 관련 서류를 지참해서 관할 등기소에서 등기를 하나 대부분 비용을 지불하고 법무사를 통해서 진행하게 된다.

• 지방교육세 : 등록세 X 20%의 금액으로 산정된다. 
• 등록세 : 전세금 X 0.2%의 금액으로 산정된다. 

 

 

2. 전세보증보험의 의미

전세보증보험은 전세보증금을 반환받지 못하게 되면 보험회사에서 집주인이 돌려주어야 할 전세보증금을 대신 가입자에게 반환해 주고 보험사에서 집주인에게 전세보증반환금을 받게 된다. 전세권이 설정이 되어 있으면 전세보증보험에 가입을 할 수 없고 전세권 설정을 해지해야 전세보증보험에 가입이 가능하다. 

전세보증보험은 전세권과 달리 집주인의 동의가 필요가 없고 임차인이 원하면 바로 가입을 할 수 있다. 가입 기간은 계약이 만료되기 6개월 전에만 가입을 하면 되고 전세로 거주하는 주택의 근저당을 보험사에서 확인하고 가입 승인 여부를 결정한다. 전세보증보험은 크게 주택도시보증공사(HUG)로 대부분 가입을 하고 그 외에도 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)을 통해서도 전세보증보험을 가입할 수 있다. 보증 기관에 따라서 가입하는 상품과 보험료가 다르니 모두 확인해 보는 것이 좋다. 

 

 

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3. 전세보증보험 기관에 따른 차이

1) 서울보증보험

전세금보장신용보험

보증금 : 아파트 제한 없음, 기타 10억 원 이하

주택유형 : 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 오피스텔(주거용)

 

2) 주택도시보증공사(HUG)

전세보증금 반환보증

보증금 : 수도권 7억 이하, 비수도권 5억 이하

주택유형 : 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 오피스텔(주거용)

 

3) 주택금융공사(HF)

전세지킴보증

보증금 : 수도권 7억 이하, 비수도권 5억 이하

주택유형 : 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 오피스텔(주거용)

 

4) 전세보증보험 가입하는 방법

전세보증보험 세부 내용 및 가입 방법은 이전 포스팅을 참고하면 쉽게 하실 수 있습니다. 

- 아래글 참고~!

2023.07.21 - [부동산 투자] - 깔끔 정리! 전세보증보험 가입방법 및 링크 제공, 가입 가능한 전셋집 조건(Feat. 보증보험 연장 방법)

깔끔정리! 전세보증보험 가입방법 및 링크 제공, 가입 가능한 전세집 조건(Feat. 보증보험 연장 방

 

 

3. 전세권 설정과 전세보증보험의 차이점

전세보증금을 반환받기 위한 대비책으로 전세권 설정과 전세보증보험을 알아보았는데 어느 것이 더 좋은 것인지를 요즘 전세사기가 많이 발생하면서 화두가 되고 있다고 한다. 일단 전세권 설정으로 하고 싶어도 집주인의 동의가 안되면 전세권 설정 자체를 못하는 문제가 있다. 일단 전세권은 나의 전세보증반환금을 1순위로 설정하여 등기부등본에 내용이 기입되는 것으로 주택이 경매로 넘어가더라도 나의 전세보증금을 우선순위로 받을 수 있게 된다. 전세보증보험은 일단 가입을 하면 보험사에서 나의 전세보증금을 먼저 지급을 해주고 보험사가 나중에 집주인에게 전세반환금을 청구해서 받게 되는 것이다. 

그럼 전세권과 전세보증보험 중 어느 것이 더 좋은지 금액으로 알아보면 일단 전세권이 대부분 전세보증보험보다 더 많은 비용이 들어간다. 항상은 아니지만 대분분의 일반적인 전세주택의 전세권 설정 시 금액은 전세보증보험이 더 유리하다. 

전세권을 설정했다고 가능했을 때 임대인의 상황으로 전세보증금을 받지 못해서 경매까지 넘어간 경우 주택에 결함이나 지금의 철근 부족처럼 부실공사가 발생하여 경매 금액이 나의 전세보증금보다 낮게 경매가 되었다면 전세보증금 전체 금액을 받지 못할 수도 있다. 하지만 전세보증보험을 가입한 경우는 일단 보험사에서 내가 가입한 전세보증보험금액을 먼저 지급해 주기 때문에 나의 전세보증금 전액을 보상받을 수 있다. 하지만 전세를 계약한 주택과 집주인의 상황과 주택의 컨디션에 따라서 많은 케이스와 변수가 있을 수 있으니 본인의 상황에 따라서 전세권과 전세보증보험 중 어느 것이 더 유리한지 세부적으로 검토 후 진행 하기를 추천한다.

 

 

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