선분양과 후분양 의미와 차이점(Feat. 부실공사 이슈 후분양이 더 좋을까, 건설사가 후분양 하는 이유)

청약을 할 때 선분양과 후분양이 있다 선분양과 후분양은 각각 장단점이 명확히 있다. 선분양은 건물(아파트)의 실물이 없을 때 사전에 미리 모집하고 2~3년 후에 입주하는 방식이다. 후분양은 건물(아파트)이 다 지어지고 나서 분양을 하는 것으로 분양이 눈으로 보고 결정할 수 있다. 

 

선분양과 후분양은 차이점이 있다. 첫번째로 개인별 자금 조달 계획이 큰 영향을 준다. 주번째는 실제 입주를 하는 기간에 큰 차이점이 있다. 세 번째는 시세차익의 차이가 있다.

선분양과 후분양을 알아보자.

 

1. 선분양의 의미와 모집 방식

선분양은 실물없이 미리 분양받을 사람을 모집한다. 어떤 아파트를 지을 것이라고 홍보물이 있고 그래서 모델하우스가 있다. 모델하우스로 가서 동일하게 건축될 것이라고 예상하고 해당 입지를 보고 결정을 하게 된다. 만약 아파트 라면 아파트가 지어지기 2~3년 전에 미리 계약금을 걸고 계약을 하는 것이다. 앞으로는 건축에 대한 규제가 강화되면 기존에 2년 6개월 정도 소요되던 기간은 점점 더 길어질 수 있다. 
선분양은 아파트를 구매한 비용을 나눠서 지불하게 된다. 계약금, 중도금, 잔금으로 쪼개서 내면 된다. 대부분 아파트는 분양 가격의 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%로 나눠서 지급하고 중도금은 대출이 가능하다. 5억의 아파트라면 계약금은 5천만원만 있으면 계약을 할 수 있고 추후 중도금은 대출로 지불하면 되고 입주하기 전까지 잔금 1.5억을 확보하면 실제로 5억의 아파트를 입주 완료 전까지 2~3년의 기간 동안 2억의 현금만 확보하면 가능하다.
대부분의 아파트는 이렇게 선분양으로 진행이 된다. 선분양을 하게 되면 모집을 미리하여 계약금을 받고 이 계약금을 활용하여 아파트를 건설할 때 건설비용으로 사용할 수도 있기 때문에 건설사의 대출도 부담이 적어지게 된다. 또한 이미 살사람들이 정해져 있고 만약 미분양이 발생하였다고 하더라도 입주를 완료하는 시기 전까지만 분양을 추가 모집해서 채우면 되기 때문에 준공 후 미분양이라는 악성 미분양의 리스크도 적어진다.

 

2. 실체도 없는 아파트를 사람들은 왜 선분양으로 사는 것일까?

지금 처럼 부동산 하락기는 전체적으로 부동산의 흐름으로 보았을 때 많지 않고 또한 시간이 흐르면 부동산은 우상향 한다. 사람들도 이사실을 알고 있다. 그래서 미리 사면 싸게 사는 것을 알고 있기 때문에 아파트가 완성되기 2~3년 전에 미리 사두는 것이다. 기존에 '분양가상한제'로 인해서 '로또 청약'이라는 말이 유행했고 '선당후고'라고 해서 일단 청약에 당첨되고 자금 계획은 나중에 고민한다는 말까지 유행하였다. 이처럼 내가 거주하는 공간이면서 동시에 시세차익을 가져다줄수 있다고 생각되기 때문에 사람들은 실물을 보지 못해도, 홍보물이나 모델하우스를 보고 건설사를 믿고 미리 사는 것이다.
 

3. 후분양의 의미와 모집방식

후분양은 건축물(아파트)이 거의 완성 시점이 되면 분양을 하게 된다. 하지만 아파트가 다 지어지고 조경이 완성되고 나서 후분양을 받고 바로 들어가서 거주할 수 있는 것은 아니다. 아파트 골조가 2/3 이상 진행이 되었을 때 후분양을 진행하게 된다. 대략 준공 완료까지 3~4개월정도 전이라고 보면 된다. 후분양을 받고 4개월 정도면 실제 거주를 할 수 있게 된다. 하지만 이것은 선분양처럼 계약금, 중도금, 잔금으로 3단계로 나눠서 2~3년의 기간 동안 충분하게 지불하는 것이 아니라 4개월 안에 모든 대금을 지불해야 하는 단점도 있다. 미리 현금을 확보하고 자금계획을 짜둬야 하는 것이다. 건설사의 입장도 다르지 않다. 계약금을 받지 못했기 때문에 그만큼의 비용을 PF 대출로 자금을 마련하여 자재비 및 건설비용을 충당하고 분양 이후에 반환해야 한다. 그렇기 때문에 자금에 대한 리스크가 발생하게 되고 미분양이 된다면 건설사는 큰 위험을 감수해야 한다. 
 

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4. 그럼 건설사는 왜 후분양을 하는 것일까?

대부분 선분양을 하는데 왜 후분양을 하는 아파트도 있을까 위의 내용처럼 미리 선분양해서 계약금을 받으면 건설사도 대출의 부담이 적어지고 미리 살사람을 확보하면 악성 미분양 리스크를 줄일 수 있는데 굳이 건설사가 후분양을 택하는 이유가 있을까라고 생각되겠지만 사실 이유가 있다. 건설사도 선분양을 진행하려고 하였으나 분양가가 책정되었을 때 사업성이 떨어지게 되고 이때 수익률이 줄어들기 때문에 선분양을 꺼려지고 공사에 대한 기간은 고정되었을 때 일단 아파트 공사를 먼저 진행을 하고 선분양에서 사람들이 추후에 시세차익을 노리고 미리 사듯이 건설사도 추후에 주변의 아파트 가격의 상승을 예상하고 후분양을 선택하게 되는 것이다. 이때에 건설사는 아파트뿐만이 아니라 아파트 주변의 환경이 개선되고 인프라가 구축이 되면 후분양하는 시기에는 사람들이 바로 거주할 수 있고 또는 주변에 호재가 있다면 더욱 분양가에 반영될 것이기에 후분양이 더욱 수익률이 좋아서 사업성이 좋다고 판단되면 후분양을 선택하는 것이다. 그래서 후분양은 자금력이 부족한 건 건설사는 아파트를 지어서 수익을 내는 사업을 하는 것이다. 봉사의 의미로 아파트를 짓는 것이 아니기 때문에 돈을 많이 남길 수 있는 방안으로 선택한 것이다. 
 
 

 5. 선분양과 후분양 어떤 것 더 좋을까(장단점 비교)

1) 선분양의 장점
정리하면 선분양은 2~3년 간의 공사 기간 동안에 자금을 마련하는 기간을 넉넉히 가져갈 수 있다.
입주자는 추후에 시세차익을 기대할 수 있고 '분양가상한제'가 적용된 아파트라면 입주 시 주변 아파트 시세만큼의 가격 상승을 예상해 볼 수 있다.
 
2) 선분양의 단점
미리 실물을 보고 사는 것이 아닌 모델하우스와 홍보물을 보고 건설사를 믿고 사는 것이다. 추후에 부실공사 리스크가 발생하게 되면 입주를 못하거나 또는 수정되는 공사로 입주 시기가 지연될 수 있다. 또한 심각한 공사의 결함이 발생된다면 분양가보다 낮은 가격으로 매도를 하게 되는 경우가 발생할 수 있다.
 
3) 후분양의 장점
후분양을 실물이 거의 완성되는 단계 2/3 이상이 골조가 올라간 상태와 아파트 주변의 환경과 인프라가 어느 정도 구축이 된 상태에서 분양을 받기 때문에 두 눈으로 확인하고 살 수 있다.
또한 지금처럼 부실공사가 이슈 되고 있는 시점에서는 해당 후분양 아파트가 지금 부실 공사와 연관이 되는 무량판 구조인지 철근이 모두 사용되어 건축이 되었는지를 확인해 보고 분양을 받을 수 있기 때문에 선분양처럼 실물 없이 사고 나서 나중에 부실공사 리스크가 발생하는 것은 피할 수 있는 장점이 있다.
 
4) 후분양의 단점
후분양은 가장 큰 단점은 돈이다. 일단 후분양이기 때문에 분양 시점 이후에 4개월 정도 후면 입주를 해야 한다. 자금을 마련할 시간이 4개월도 한정적이다. 그리고 건설사도 후분양을 선택한 이유는 건설 전 보다 건설 후가 해당 입지에 아파트의 가격이 상승될 것이라는 예상되기 때문이고 이것은 분양가격이 해당 주변의 아파트를 선분양으로 구입한 사람들보다는 비쌀 확률이 더 크다.
 
 
[이전 발행 글 참고]

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