하락장에서 분양권 투자 방법과 장점 및 단점 파악

현재 부동산의 분위기가 상승장이 아니고 하락장인 것은 모두가 알고 있을 것이다. 분양권 투자는 상승장에서 투자 시에 이렇게 분위기가 하락장으로 바뀌면 분양권 거래도 되지 않고 입주를 하는 시점에 전세가의 하락 및 드물지만 분양보다 하락된 가격에 매도를 하게 될 수도 있다. 

하지만 지금은 하락장이고 개인에 따라서는 하락장이 오랫동안 길어질 수도 있다고 생각할 것이고 또는 지금이 벌써 하락장에서 상승장으로 가는 도입부라고 판단하는 사람이 있을 수도 있다. 무엇이든 상관은 없다. 일단 지금이 하락장은 것은 누구나 아는 것이고 분양권은 아직 주택의 실체가 없고 예정인 것을 사는 것이고 실제 주택은 2~3년 후에 생길 것이기 때문에 분양권 자체가 미래를 보고 사는 것이다.

중요한 것은 지금이 아니고 추후 2~3년 후에 지금은 없지만 새로 생기게 되는 아파트가 어떤 인프라를 누릴 수 있고 주변의 교통은 어떻게 구성 예정이고 주변의 상권은 어디를 사용하게 될 예정이며 초등학교, 중학교, 고등학교는 어디로 배정이 되고 어디에 신규로 신설이 되는지 등을 고려하여 더 나아질 것이라고 판단되는 아파트에 투자하는 것이기 때문에 지금처럼 하락장에서 하는 것이다.

사실은 언제 상승장이 올지는 모르고 지역마다 시점과 분위기가 다르겠지만 이미 아파트를 건설하는 시행사에 건설에 사용되는 자재 및 인건비가 상승하였고 앞으로 고 계속 상승할 것이기에 지금의 분양하는 아파트가 가장 싼 것이며 주택을 거주하고 싶어 하는 사람들의 최대 만족도인 신축의 아파트가 될 것이기에 하락장에서 분양권 투자는 나 홀로 아파트 또는 주변에 아무런 인프라의 확장이 어려운 아파트 단지 구역이 아니라면 분양가에서 대부분 상승한다. 분양권 투자를 지금 바로 하라고 얘기하는 것은 아니다. 실제로 청약을 하여 분양을 받은 것이 아니면 분양권은 구매해서 투자를 해야 하는데 이미 주변의 호재가 분양가에 반영된 것도 있기 때문에 아무런 확인 및 공부 없이 분양권 투자를 진행하게 되면 손해를 볼 수 있다.

 

현재 하락장이고 현재의 하락장으로 인한 앞으로의 추가 주택 공급이 급격히 줄어들고 있는 것은 분명하기에 분양권 투자가 성공할 가능성이 많은 시기에 다가왔다는 것을 말하고 싶다. 그래서 바로 지금 분양권 투자 공부를 해야 한다.

 

분양권 투자 방법과 장단점을 알아보자

 

1. 분양권 투자의 의미

분양권 투자는 분양가와 추후에 건설이 완료된 아파트의 실제 매매가의 시세차익을 가지고 수익을 내는 투자이다. 모든 투자는 투자금이 필요하다. 가장 간단한 투자인 주식도 투자를 하려면 1주라고 살 수 있는 투자금이 필요하다. 분양권 투자도 분양을 받고 분양가를 지불해야 한다. 이때 대부분 분양가의 10%를 계약금으로 진행한다. 계약금을 낸 이후는 중도금은 대출로 진행이고 되고 공사 완료 후 입주 전 잔금을 하기 전까지 2~3년간은 크게 투자금을 신경 쓸 필요가 없고 분양가의 10%만 계약금으로 지불할 능력만 된다면 아무 문제가 없고 투자금이 분양가의 10%만 들어가게 되므로 투자금도 낮게 들어간다.

이렇게 투자금이 낮게 들어간다는 것은 투자자분들은 이미 이쯤 되면 아시겠지만 수익이 생겼을 때 수익률이 높다는 것을 의미한다.

 

2. 분양가 지급 절차

(기존의 대출 관련 블로그 '1 주택자 주택가능여부'에 상세히 설명되어 있어서 읽어보고 참고하면 좋다.)

2.1. 계약금 10% 지불

2.2. 중도금 60% 지불(1 주택자 기존주택 처분 조건 없어짐, DSR 규제에서 제외)

2.3. 잔금 30% 지불(DSR 포함) 

 

3. 분양권 투자 방법

3.1. 청약 당첨하여 분양권 매도

이는 청약이 실제로 당첨되고 당첨된 분양권을 매도하는 것이다. 하지만 청약에 당첨되기가 어렵고 한번 당첨이 되면 다음 청약을 넣기 어렵기 때문에 실거주를 목적으로 청약을 넣었다면 쉽게 당첨된 분양을 매도 결정하기 쉽지 않을 것이다.

3.2. 분양권 매수 후 매도 

이제 하락장에서 상승장으로 2~3년 후 즉, 완공 후에는 시세차익이 있을 거라면 확신을 가지고 진행해야 한다.

지금보다 추후에 호재나 일자리 등이 증가되어 수요가 많아질 것으로 예상되는 분양권을 탐색을 하고 이미 분양가대비 분양권의 가격에 내가 알고 있는 호재가 포함되어 가격이 책정이 되어있는지 아니면 아직 가격이 싼 것인지를 판단한다. 이 부분이 가장 어려운 부분이다. 내가 생각하는 추후 완공 이후의 아파트 단지의 분위기와 비슷한 호재가 있던 기존의 아파트의 가격을 비교하여 가격의 선반영 유무를 확인한다. 

미래의 가치대비 현재의 가치가 낮고 아직 가격에 반영이 안 된 분양권을 매수하여 기다리고 추후에 상승장 또는 가치를 알게 되어 수요가 급속히 증가할 때 매도 한다.

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4. 분양권 투자의 장점

4.1. 분양권은 실제 완공된 아파트가 아니기 때문에 완공 후 등기를 치기 전에 매도하면 취득세가 없다.

4.2. 인플레이션이 있기 때문에 이후의 분양가가 계속 상승하기 때문에 내가 산 분양가는 계속 싸게 산 것이 된다. 지금처럼 하락장에 분양가는 높아지고 공급은 적어지는 시점은 좋은 시점이라고 생각된다.

4.3. 투자금이 적다. 위에서 말한 것처럼 계약금의 10%만 있으면 되고 혹시 투자금이 더 들어갔다면 분양권의 가격에 반영하여 매도하면 된다. 운 좋게 완공 시기에 상승장을 만난다면 전세가가 분양권 가격과 비슷하거나 그 이상일 수도 있다. 그렇게 되면 투자금을 바로 회수하게 된다.

 

5. 분양권 투자의 단점

5.1. 분양권으로 사서 분양권으로 매도하면 양도소득세가 높다. 아파트 분양권은 조정대상지역을 불문하고 60%의 양도세율을 적용한다. 보유기간이 1년 미만이라면 양도세율은 70%가 된다.

5.2. 정부 정책의 변화로 규제지역 또는 전매제한 등에 포함이 되면 투자계획에 변동이 생기게 된다.

5.3. 완공 후 전세를 놓게 되면 초반에 전세 물량의 과공급으로 전세가가 낮게 형성된다.

 

이처럼 분양권 투자는 투자금이 적게 들어서 수익률이 높지만 단점도 확실히 존재하기에 충분한 지역 공부를 하고 현재가 아닌 미래에 가치가 상승될 거 가는 확신이 있는 곳에 투자해야 한다.